文/樂居財經李姍姍

杭州城有四家信托公司，分別是中建投信托、浙商金匯信托、杭州信托以及萬向信托。

這“四朵金花”都不約而同地偏愛房地產。其中，中建投信托曾連續五年投向房地產行業的信托資產占比不低于40%，萬向信托占比則一度高達60.08%。

(資料圖片)

在房地產行業激流勇進的那些年，杭州信托對地產的狂熱更甚。2021年以前，其投向房地產的信托資產占比常年保持在70%以上，2014年，占比一度超過八成。盡管在去年，其房地產業務有所收縮，但依然達到49.17%，在信托資產分布中排名第一。

而今，杭州信托再次加碼地產，悄悄進入了“地王”項目。

9月23日，上海綠城泓盛建設發展有限公司（下稱“上海綠城泓盛”）轉讓上海東燁置業有限公司（下稱“上海東燁置業”）10%股權，杭州信托接盤。

信息顯示，上海東燁置業成立于2020年6月，法定代表人為陸妍，注冊資本1億元，經營范圍包括房地產開發經營。

股權轉讓前，上海東燁置業由上海綠城泓盛、上海蘢蔻企業管理合伙企業（有限合伙）以及溫州臻蔻企業管理合伙企業（有限合伙）分別持股96.82%、2.54%和0.64%；股權轉讓后，上海綠城泓盛、杭州信托分別持有上海東燁置業股份86.82%和10%，其余股東持股比例保持不變。

股權穿透可知，轉讓方上海綠城泓盛的背后為綠城中國。

據報道，去年杭州信托共有十多個地產信托計劃存在到期未能清償本金或利息的情況，以及展期以固有資金承接的情形，涉及金額高達70億元。

身陷地產雷區之后，杭州信托的業績也進入低谷期。2021年，其營收和凈利潤分別為6.98億元、3.26億元，同比分別大幅下滑38.77%和49.06%。

參股“地王”

樂居財經《資管K線》查詢獲悉，杭州信托此次參股的上海東燁置業，關聯的是綠城中國位于鹽城的“曉風印月”項目。

2021年1月28日，經過210輪加價，上海東燁置業聯合鹽城市房屋投資經營有限公司，以21.77億元的價格競得江動廠（20204801號）地塊，樓面價約15782元/㎡，溢價率高達68.3%。彼時，因刷新地價記錄，綠城中國還被稱為鹽城新“地王”。

據悉，該地塊位于江蘇省鹽城市濱河路東側、黃海路南側，用地性質為城鎮住宅-普通商品住房，土地面積約5.75萬㎡，容積率2.4，建筑面積約13.8萬㎡。

2021年8月，綠城·曉風印月項目首次開盤。據報道，該樓盤共有222套住宅，截至今年上半年已備案28套，已預售6套。

實際上，此次參股上海東燁置業，是杭州信托今年以來投資的唯一一家地產公司。而2021年，其投資的地產公司也僅有4家。

分別為，佛山市爍坤房地產開發有限公司（持股100%），該公司此前為四川藍光發展旗下公司；惠州市融卓房地產有限公司（持股約48%），另51.06%股權由萬達和融創的合資公司廣州萬達文化旅游城投資有限公司共同持有、0.96%股權由融創旗下的創惠（深圳）房地產有限公司持有；還有華宇集團旗下的河南業輝房地產開發有限公司（持股10%）和藍光發展旗下的茂名爍城房地產開發有限公司（持股20%）。

而去年至今，杭州信托撤出投資的地產公司卻高達21家。其中，在去年7月份，杭州信托一口氣退出了4家。

如弘陽地產旗下的湖州弘源房地產開發有限公司，退出前持股100%；以及禹洲集團旗下的浙江舜鴻房地產開發有限公司，退出前持股20%。

目前，杭州信托對外投資的60家公司中，地產公司還剩15家。

地產“血淚史”

杭州信托地產大撤退和謹慎投資的背后，是其踩雷地產的“血淚史”。

據報道，去年杭州信托共有十多個地產信托計劃存在到期未能清償本金或利息的情況，以及展期以固有資金承接的情形。除了個別信托計劃尚未完全到期外，其他到期產品均存在未能回收余額，涉及金額約70億元。

在杭州信托踩雷的一眾房企中，藍光發展的問題最為突出。

據藍光發展此前公告，截至2022年6月30日，其累計到期未能償還的債務本息金額合計為387.75億元（包括銀行貸款、信托貸款、債務融資工具等債務形式）。

包括杭州信托、五礦信托、建信信托、北方信托等多家信托公司，均陷入藍光發展的債務漩渦。在這其中，杭州信托被違約的規模較大。

據悉，杭州信托曾為藍光發展融資約20.5億元，在后者廣東佛山、茂名、陜西寶雞等地的項目上，都曾以參股合作搭配融資的方式為藍光發展提供資金，以疑似“明股實債”的形式“輸血”這家已暴雷的千億房企。

較早前的2021年4月份，杭州信托因金融借款合同糾紛，起訴“天洋燕郊創新中心”項目的融資方三河東勝房地產、北京天洋國際、天洋控股集團、天洋文創合伙企業。

據悉，2017年4月，杭州信托先后發行“天洋燕郊創新中心1號”及“天洋燕郊創新中心2號”兩款集合信托計劃，期限3年，實際募集規模34億元。

而上述項目立項前相關材料顯示，彼時，天洋創新中心項目尚未取得“施工證”，且剩余10.15億元未付土地款。

據中國裁判文書網，杭州信托要求東勝公司、天洋國際公司歸還借款本金22億元及對應利息。杭州信托表示，項目融資方已償還12億元，剩余借款本金22億元及對應利息尚未償還。

然而，在開庭之前的2021年3月1日，“天洋燕郊創新中心”項目融資方之一東勝公司已經被申請破產重整。

另外，還有杭州信托于2019年4月4日成立的“秀蘭集團保定宸府項目集合資金信托計劃”，該信托到期日為2021年10月4日，底層資產為保定鴻正房地產開發有限公司開發的秀蘭保定宸府（一期）住宅項目。2020年1月，秀蘭集團被爆出違規銷售等問題，并在2020年4月之后對杭州信托出現利息違約。

除此之外，還有杭州信托對銀江集團杭州富陽智谷項目、天津雅士軒項目、恒威地產的鎮海項目等多個信托計劃出現違約。

大股東也踩雷

不僅杭州信托自身踩雷，其大股東百大集團（600865.SH）也曾折戟地產投資。

資料顯示，百大集團為一家主營百貨、酒店、物業管理等的企業，所屬行業為商業零售業，旗下擁有百大置業、百大資管、百大物服、百大酒店管理公司等多家分子公司。目前，百大集團在杭州信托的持股比例為6.26%，為其第三大股東。

去年年中，百大集團曾以自有資金，向杭州鴻同企業管理合伙企業（有限合伙）出資1億元，并通過杭州星昂，向杭州花浦房地產開發有限公司（下稱“杭州花浦”）發放借款。

據悉，這筆借款的收益率達10.8%/年，按季收取預期收益，約定投資時間不超過4個月。或是投資高回報率、短期限等因素，吸引了百大集團向其投資。

股權穿透可知，杭州花浦是由杭州花錦房地產開發有限公司100%持股，而后者由杭州星昂以及上海花樣年房地產分別持股91%和9%。

杭州花浦為上海花樣年為開發杭州市濱江區浦樂單元R21-21a地塊而設立的項目公司，去年5月，杭州花錦以總價32.68億元+自持比例2%競得該地塊，成交樓面價為27074元/平方米，溢價率為29.78%。

然而，百大集團在投資該項目收到8.9萬元、264.85萬元的款項之后，去年三季度末，花樣年就開始傳出暴雷的聲響，債務逾期現象隨之而來，杭州花浦也未履行協議約定的按期償還債務本息義務。

因涉違約事項，后續花樣年杭州項目將被處置；若處置之后仍不能覆蓋百大集團投入的本金和收益，后者將向花樣年行使追償權。

值得一提的是，2021年上半年，百大集團實現歸母凈利潤9832.74萬元，這筆1億元的投資耗去了它半年的盈利。

營收凈利雙降

過去，信托業依賴房地產行業實現業績增長，而今，房地產系統性風險上升，信托公司以非標融資為主的業務模式和以利差收入為主的盈利方式已經越來越難以為繼，這對信托公司的經營造成巨大的沖擊。于地產業務占比奇高的杭州信托而言，更是如此。

公開資料顯示，杭州信托為杭州市首家股份制金融企業，公司前身成立于1986年，并于2003年3月經央行核準，增資擴股后公司完成重新登記，目前注冊資本為15億元。公司董事長及法定代表人為虞利明。

年報顯示，2021年杭州信托實現營業收入6.98億元，同比大幅下滑38.77%；同時，實現凈利潤3.26億元，同比下降49.06%，近乎腰斬。可見，2021年對于杭州信托而言，是相當難熬的一年。

從收入結構來看，杭州信托手續費及傭金收入從2020年的8.34億元下跌至5.68億元，跌幅達31.89%；投資收益則從2.95億元下降至1.96億元，跌幅達33.56%。這兩項數據的變化，是造成杭州信托營收下滑的主要原因。

此外，在盈利能力方面，2021年，杭州信托凈資產收益率為6.45%，相較2020年13.91%，下跌7.51個百分點，同時遠低于2019年15.22%凈資產收益率水平。

業績下跌的同時，杭州信托的資產質量也在迅速下降。2020年，其不良資產從期初的0增長至期末的7.46億元，不良率飆升至13.85%；到了2021年，其不良資產再次上漲至12.1億元，不良率同比上升3.36個百分點至17.21%。而同期行業平均不良率為8.61%，杭州信托的不良率遠超行業水平。

關鍵詞： 百大集團 藍光發展 信托公司