焦點財經訊 盼盼 9月份即將結束，傳統樓市旺季之一的“金九”再度缺席。

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統計顯示，9月27個重點城市預估成交面積約1413萬平方米，環比上月持平，同比下降25%。其中，二三線城市總成交僅1100萬平方米，環比下降3%，同比降32%。

事實上，自7月中央政治局會議定調“穩定房地產市場，因城施策用足用好政策工具箱”以來，全國多城已加大政策寬松力度。

今年三季度，全國121省市累計出臺148次放松政策，主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、放松公積金貸款、稅費減免、購房補貼、調降土拍門檻。

不過，市場供求和成交都沒有迎來明顯回暖的跡象，房企銷售表現依舊低迷。

克而瑞統計顯示，1-9月，TOP100房企實現單月銷售操盤金額5709.6億元，環比增長10%，增幅不及往年同期。同比降低25.4%，降幅較前幾月有進一步收窄，但降幅收窄的主要原因還是去年下半年市場降溫明顯，業績基數較低。

9月27日，民營房企模范生旭輝因一則“天津一項目非標逾期”的市場消息，再度點燃市場悲觀情緒，引發多個優秀房企股債下跌。

面對疲軟的樓市，近日，央行、財政部接連“放大招”，購房者迎來重磅利好，一時間成為行業熱點，堪稱又一個“930新政”。

9月29日晚，央行、銀保監會發布通知，符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消新發放首套住房貸款利率下限。

《通知》明確，該政策針對的是今年6-8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，時間是在2022年底前。

易居研究院智庫中心提供的數據顯示，根據國家統計局公布的70個大中城市房價指數數據，至少有23個城市符合條件，普遍屬于當前房地產交易疲軟、房價跌幅過大或持續時間過長的城市。

其中，二線城市8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。

多名業內人士分析，今年以來，5年期以上LPR已經下調3次，累計下降35個基點，當前符合條件的城市首套房貸利率基本執行的是4.1%下限水平。

一位長期跟蹤研究金融和財富的業內人士認為，考慮到銀行盈利問題，此次利率下調底線要高于存款利率。如果按照5年期定期存款利率在2.7%-2.8%來計算，考慮到銀行的息查和手續費收益，房貸利率空間應該在3%-4%之間。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂保守估計，首套房貸利率或降到與經營貸類似的3.6%-3.7%左右的水平。

“房貸利率的下調可以降低購房者的購房成本，是鼓勵購房者入市的常見手段，目前的信貸政策對剛性需求的購房支撐達到寬松之最。本次通知是階段性執行，有效期至年底”，諸葛找房建議，若確實需要購房且有足夠首付能力的購房者可抓住入市時機。

中指研究院認為，當前，宏觀經濟下行壓力較大，房地產的穩定作用更加突出。該政策有利于正處于觀望階段的住房需求及時入市，提振市場活躍度，促進四季度房地產市場加快企穩。

廣發證券分析師則提醒稱，“該政策窗口期為三個月，部分城市計劃明年購房的居民可能提前到四季度，關注后續是否會透支明年的部分需求。”

除了階段性調整差別化住房信貸政策外，9月30日下午，財政部發布關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告稱，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙分析稱，9月29日，央行階段性放寬部分城市首套房貸利率下限，主要傾向于剛性需求。9月30日的政策則利好改善性住房需求釋放，鼓勵居民改善當前住房條件，真正落實了中央多次強調的支持剛性和改善性住房的需求。

王小嬙舉例稱，按照以往賣房需要繳納的個人所得稅額度等于網簽值與原值差額的20%，如果網簽值200萬，原值100萬，需要繳納的個人所得稅為20萬。按照新政策，如果賣方在賣房后一年購買新住房，且新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

“該政策的實行使得換房的成本降低，有助于居民改善性需求的釋放，加強了房屋市場的流動性。9月以來，無論是中央還是地方城市，政策松綁的力度逐步加大，在階段性寬松政策的支持下，四季度剛性需求和改善性需求齊并進，預計10月的市場進一步回升，同時四季度有望成為今年樓市成交的高峰期”。

關鍵詞： 個人所得稅 剛性需求 轉讓金額