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地產好消息似乎沒有停止的勢頭。

緊跟“金融支持地產16條”之后，11月14日晚間，銀保監會、住建部、人民銀行聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，稱商業銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

通知要求，置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的70%。通過保函置換的預售監管資金優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等。

被稱為房企現金流命門的預售資金強監管松綁，資本市場“漲”聲一片。11月15日，房地產板塊125家上市房地產企業，共101家股價上漲。

繼央行發布的“金融16條”之后，預售資金監管迎松綁，政策傳遞何種信號？對于房企的效用幾何？對于行業的預期發展影響何在？鳳凰網風財訊協同業內，多方解讀。

健全與靈活

中銀證券(行情601696,診股)分析師夏亦豐分析：本次為全國性的保函置換預售監管資金統一規定，至此形成了信貸、發債、信托、預售資金等多維度的房企融資端支持政策，多方位解決短期內房企面臨的流動性問題。

此前預售資金監管多以地方性政策為主。據不完全統計，保函置換預售監管資金被超過17個城市運用，包括北京、成都、南京、武漢、長沙、濟南、鄭州、天津、珠海、長春、海口、銀川、無錫、淄博、衡陽、宿州、阜陽等。

從額度方面，本次統一規定保函置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%。這樣可以最大程度的保證資金安全，降低銀行風險，也最大程度上利用預售資金。不過倘若有已支付的工程款，該等工程款是否需要扣除，仍有更多的細節待明確。

從用途方面來看，本次規定下的置換資金用途相對靈活。預售資金分為重點監管資金和一般監管資金。其中重點監管資金僅用于工程建設，按照工程建設進度設臵提取節點；一般監管資金除了項目建設外，還可用于償還開發貸等，支取手續相對簡易。本次規定：保函期限與項目周期匹配，保函置換的預售監管資金優先用于工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

從適用范圍上，房企是否能使用保函仍較為依賴房企自身的信用。規定要求銀行參照開發貸款授信標準，充分評估房企信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，選擇經營穩健、財務狀況良好的優質房企；同時保函額度全額計入對房企及其所屬集團的統一授信額度。部分城市，例如武漢、無錫、珠海對申辦保函替代業務的房企一直另有信用資質方面的要求。譬如無錫規定A級誠信企業、武漢明確近2年內在預售資金方面有良好信用記錄才可申辦。

億翰智庫分析，在2022年上半年的各地方的預售資金監管政策放松中，已經出現了允許企業使用商業保函替換不同程度監管額度的規定，不過此次是從全國層面，是從金融機構層面出發，政策力度和覆蓋面要明顯高于此前。

本次預售監管新規延續了今年2月出臺的全國性商品房預售資金監管辦法的整體思路，在保障預售資金服務于“保交樓、穩民生”使命的同時，給予了市場更多的靈活性，有助于在監管比例、提取節奏、信用關聯機制等方面繼續優化。

馬太效應，優者恒優

機構普遍認為，銀行保函置換預售資金，短期有助于企業加大預售資金使用效率和靈活性，利好央國企和優質民企。

天風證券(行情601162,診股)指出，新規明確，允許商業銀行在充分評估企業信用、財務、聲譽等風險的基礎上自主決策與優質房企開展保函置換業務，而對債權債務關系復雜的應審慎出具保函。預計對于尚未出險的民營房企，本次政策效力更為直接，有助于其項目層面的資金騰挪。

億翰智庫分析，包括金融十六條在內，此條政策明顯利好現在仍然穩健經營的民營企業。政策一方面要求商業銀行按照參照開發貸款授信標準，選擇經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業，另一方面提到需要房企提供保證金、反擔保等增信措施，因此政策的覆蓋對象正是具有優質資產、信用記錄良好以及財務狀況依然穩健的民營企業。

西部證券(行情002673,診股)認為，優質房企可向銀行申請保函置換預售監管資金，對短期房地產流動性形成重大利好。同時明確規定置換額度上限和保函期限，銀行風險也有保障。國金證券(行情600109,診股)研究推算，保函置換預售監管資金，大約能釋放約540億元的流動性。從主體方面看，市場化原則下，銀行更愿意提供給央國企和部分優質民營房企。

海通證券(行情600837,診股)認為，保函置換預售資金，主要是支持短期有流動性風險的優質房企，短期將有助于這類企業加大預售資金使用的效率和靈活性，加快實現保交樓任務，減輕償債壓力。

中信證券(行情600030,診股)認為，房地產行業風險整體可控，才符合商業銀行的根本利益，因此商業銀行完全有動力落實保函置換預售監管資金的要求。保函置換有助于部分優秀房企總部靈活調度資金，限定30%的置換金額上限，同時能確保順暢交付。

“春風”的后勁

預售資金監管松綁的效力，于行業而言，更多是穩行業預期，穩優質主體，加速行業出清。

不過一位武漢地產開發企業負責人告訴鳳凰網風財訊，這類政策很多城市原本就在實施，可實際能用到的企業鳳毛麟角。

“銀行開具保函不是白開的，要么需要對等現金存款，要么要利息成本。如果是項目公司存在開發貸的，而且監管資金被置換了，那貸款銀行肯定不同意。”

因此，此次預售資金監管對行業實際提振，還需要看落地之后的實施效果。但近期從頂層吹來的陣陣春風，已經擺明了政策的導向。

對此，天風證券提出，本次的預售監管優化以及近期“第二支箭”、“金融16條”等一系列供給側政策的集中發力，并不意味政策基調的轉向，而是基于此前信用風險無需擴散和金融機構過度反應的市場糾偏。

從本輪政策的寬松路徑來看，整體仍然遵循穩定行業預期需優先穩定金融機構信心的原則，后續市場預期回暖也需倚靠政策端更大力度的扶持鞏固。后續供需兩側政策空間值得期待。從政策導向看，短期或將圍繞扶持未違約的優秀民企、控制供給側改革的出清烈度，保障房地產市場平穩健康發展展開。

億翰智庫認為，近日出臺的金融十六條政策著力于從融資端改善民企資金壓力，而此條政策的目的在于從銷售回款方面緩解企業流動性壓力，近期中央層面的密集政策都顯示出了穩住現存優質主體的思路。

中郵證券指出，穩主體成為政策發力重點，樓市銷售有望緩慢筑底，但房企或將呈現出出清與修復并存的局面。

光大證券(行情601788,診股)分析，本次《通知》是繼近日交易商協會“第二支箭”、央行等部門發布金融支持地產16條措施以來又一重要房地產利好政策，近期政策先后從發債、貸款，再到經營性現金流方面對房企給與支持，預計將充分助力房地產行業融資修復，提振市場信心。

關鍵詞： 商業銀行 財務狀況 工程建設