觀點(diǎn)網(wǎng) 只有一筆美元債的景業(yè)名邦，在一年內(nèi)對(duì)它進(jìn)行了兩次交換要約。

12月19日，景業(yè)名邦集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告稱，將對(duì)其尚未償還的2023年到期7.5厘優(yōu)先票據(jù)提出交換要約。

【資料圖】

上述票據(jù)前身是景業(yè)名邦發(fā)行于2021年2月、于今年2月7日到期的1.55億美元債，在今年1月24日通過第一次交換要約，延續(xù)7.5%利率，票據(jù)本金額1.52億美元，于2023年1月26日到期。

如今景業(yè)名邦再度發(fā)起交換要約，新票據(jù)利率將上調(diào)至9.5%，限期為364日。這筆原本應(yīng)該在今年年初就還清的債務(wù)，將在明年繼續(xù)侵蝕景業(yè)名邦利潤(rùn)，產(chǎn)生利息或超過人民幣1億元。

叔父輩的經(jīng)驗(yàn)

這家由雅居樂副總裁陳卓賢之子陳思銘創(chuàng)立的公司，2013年在港島降生起就沿襲了粵系房企身份；2019年景業(yè)名邦上市時(shí)，富力地產(chǎn)李思廉、合景泰富孔健岷及時(shí)代中國(guó)岑釗雄均以私人投資方式認(rèn)購。

叔父輩都從廣州起家，也都發(fā)力舊改，陳思銘繼承了這些經(jīng)驗(yàn)，似乎也面臨同樣的境地。

截至2021年末，景業(yè)名邦在12個(gè)城市共擁有38個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備的總建筑面積約為410萬平方米，平均土地成本約1873元/平方米。其中，廣東省的項(xiàng)目為17個(gè)，海南省8個(gè)，云南省8個(gè)，江蘇省1個(gè)，湖南省4個(gè)。

其中的明星項(xiàng)目，當(dāng)屬2021年該公司間接控股的廣州珠景房地產(chǎn)有限公司獲得廣州市黃埔區(qū)珠江村舊改項(xiàng)目，開發(fā)面積約為26.87萬平方米，按照魚珠附近二手約5萬元/平方米的房?jī)r(jià)計(jì)算，總貨值近135億元，板塊位于國(guó)際金融城——臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)為核心的第二CBD，綜合素質(zhì)在黃埔眾多舊改中較為優(yōu)越。

但是今年開年后，該項(xiàng)目就傳出停工，原因是拖欠臨遷費(fèi)。

4月27日，珠景房地產(chǎn)公告稱，4月25日前已完成全部已拖欠臨遷費(fèi)的發(fā)放，共計(jì)約3500萬元。另外，珠景房地產(chǎn)表示，未來將提前做好資金籌集工作，確保后續(xù)臨遷費(fèi)按時(shí)足額發(fā)放。

欠費(fèi)問題告一段落，珠江村有望回歸正常改造節(jié)奏，但景業(yè)名邦暴露出的“缺錢”信號(hào)并未消失。

在4月20日，廣州景晟投資有限公司公開發(fā)表了一封《關(guān)于燕塘村舊改項(xiàng)目情況說明的函》，自述因政策的變化和資金的壓力，導(dǎo)致廣州九佛街燕塘村舊改項(xiàng)目難以向前推進(jìn)，邀請(qǐng)國(guó)企接盤該項(xiàng)目。

廣州景晟此前的大股東是廣州景恒悅，2021年10月退出。公開資料顯示，廣州景恒悅原為景業(yè)名邦持股55%的附屬公司，2018年景業(yè)名邦將該公司轉(zhuǎn)手給景恒悅香港，而景恒悅香港的一名董事陳小熒正是陳思銘胞妹。

據(jù)市場(chǎng)消息，7月3日，廣州九佛街燕塘村委會(huì)召開表決會(huì)議，籌備與景晟投資解除合作，并與知識(shí)城(廣州)投資集團(tuán)城市更新投資發(fā)展有限公司簽訂《廣州市黃埔區(qū)燕塘村舊村更新改造合作框架協(xié)議》。

對(duì)外發(fā)布求救信，懇請(qǐng)政府收回或國(guó)資接手舊改項(xiàng)目，這不禁令人聯(lián)想起時(shí)代中國(guó)四月中旬被傳出的《關(guān)于懇請(qǐng)支持舊改項(xiàng)目退出的報(bào)告》，二者如出一轍。

此外，9月1日景業(yè)名邦公告稱，擬向金地出售廣州增城中新鎮(zhèn)一宗宅地50%權(quán)益，最高代價(jià)約為3843萬元，加上目標(biāo)貸款代價(jià)約為2.53億元，總代價(jià)最高金額約為人民幣2.91億元。

從求助國(guó)資接盤舊改、出售資產(chǎn)到如今的美元債交換要約，這一年里，成立不到10年的景業(yè)名邦逐漸把叔父輩們展示過的償債手段都效法了一遍。

后輩的隱憂

盡管景業(yè)名邦這一年資金管理動(dòng)作頻頻，但其明面上的債務(wù)壓力看起來還沒有那么沉重。

8月31日，景業(yè)名邦發(fā)布截至2022年6月30日止六個(gè)月中期業(yè)績(jī)公告。

財(cái)報(bào)顯示，景業(yè)名邦期內(nèi)錄得收益3.08億元，同比減少70.4%；毛利6140萬元，同比減少85.1%；毛利率為19.9%；錄得虧損3.05億元，去年同期溢利1.68億元；公司擁有人應(yīng)占虧損為1.86億元，去年同期公司擁有人應(yīng)占溢利1.71億元。

截止上半年末，景業(yè)名邦總資產(chǎn)136.0億元，總負(fù)債92.04億元，凈負(fù)債比率維持在61.6%，為行業(yè)較低水平。

負(fù)債結(jié)構(gòu)中，短期借款及長(zhǎng)期借款的即期部分21.06億元，長(zhǎng)短債占比亦相對(duì)合理。而截止上半年末，景業(yè)名邦現(xiàn)金金額為14.98億元，難以覆蓋短債。

如果進(jìn)一步觀察，景業(yè)名邦的債務(wù)管理遇到的挑戰(zhàn)或許更大。

問題首先是實(shí)際能用的現(xiàn)金數(shù)目。截至上半年末的現(xiàn)金狀況中，景業(yè)名邦僅有4.59億元為現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，較2021年末大幅下降55%，其余10.38億元均為受限制現(xiàn)金。以此計(jì)算，可動(dòng)用現(xiàn)金短債比為0.22，存在較大短期償債壓力。

此外，景業(yè)名邦上半年融資成本1722.8萬元，但加上1.44億元資本化利息后來到1.62億元，其中銀行及其他借款利息開支為1.53億元。也就是說若不采取利息資本化入賬，景業(yè)名邦需要從上半年的收益中拿出近一半來償還利息。

值得一提的是，僅此次提出邀約交換的1.52億美元債，按此前7.5%利率和今天匯率估算，一年利息就接近人民幣8000萬元，若以交換后的新債來算，明年這支債券的利息或?qū)⑵苾|。

至于景業(yè)名邦為什么不選擇兌付清償，或許還要知道其更真實(shí)的債務(wù)狀況。

數(shù)據(jù)顯示，截至上半年末，景業(yè)名邦非控股權(quán)益為15.49億元，占總權(quán)益的35.24%，少數(shù)股東損益為-11.96億元。而在去年年底錄得溢利為正時(shí)，景業(yè)名邦的少數(shù)股東權(quán)益比例也是35%，少數(shù)股東損益為-1762萬元。

2020年以來，景業(yè)名邦少數(shù)股東權(quán)益快速增長(zhǎng)，卻并未獲得與之匹配的少數(shù)股東損益，疑似“明股實(shí)債”跡象。

如2020年7月14日，景業(yè)名邦旗下子公司廣州鑫澤集永房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中標(biāo)廣州增城坑貝站南側(cè)地塊。三個(gè)月后，陜西省國(guó)際信托股份有限公司以投資最大金額9.1億元拿下項(xiàng)目公司70%股權(quán)。

條款約定，投資期間陜西信托擁有優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先保障陜西信托所有投資本金且年投資回報(bào)率要達(dá)到9.5%，一旦虧損便會(huì)觸發(fā)陜西信托退出，屆時(shí)，景業(yè)名邦需回購陜西信托股權(quán)并滿足其10.5%年化回報(bào)率。

而在2021年12月26日，陜西信托便將廣州鑫澤70%股權(quán)以4.227 億元轉(zhuǎn)回景業(yè)名邦旗下子公司，其他本金已以投資回報(bào)等方式回歸到陜西信托。

這筆為期一年的股權(quán)交易，可以視作年息10.5%的資金借款，卻不會(huì)出現(xiàn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況表。

當(dāng)景業(yè)名邦不得不提出利率9.5%的交換要約申請(qǐng)，或許是因?yàn)槠鋫鶆?wù)框架中，有比這更為昂貴的價(jià)碼。

此外，從景業(yè)名邦2020年最初的美元債認(rèn)購，到今年年初的交換要約，都出現(xiàn)了雅居樂陳氏家族身影。

1月21日，景業(yè)名邦公告稱，新票據(jù)發(fā)行后陳思銘的若干親屬及景匯資本投資（由景業(yè)名邦附屬公司一名主要股東全資擁有）曾參與交換要約，預(yù)期分別獲得新票據(jù)本金總額約84.98%及8.45%。

與其將高額利息支付在其他融資渠道，倒不如繼續(xù)仰仗家中長(zhǎng)輩。

關(guān)鍵詞： 少數(shù)股東損益 同比減少 去年同期