出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

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作者 | 王迪

2022年，鄭州成為全國(guó)樓盤(pán)爛尾率最高城市，被冠以“爛尾之都”。

有相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州共有106個(gè)問(wèn)題樓盤(pán)，涉及居民超過(guò)60萬(wàn)，而鄭州主城區(qū)總?cè)丝诓?59萬(wàn)，這意味著，每100個(gè)人中就有8個(gè)人買(mǎi)到爛尾樓。

在過(guò)去的一年里，爛尾樓維權(quán)、村鎮(zhèn)銀行“取款難”、民營(yíng)房企暴雷等無(wú)數(shù)戲碼在這座城市中上演。與此同時(shí)，西瓜換房、小麥換房等花式銷售成為這座城市社會(huì)矛盾裹挾下的營(yíng)銷鏡像。

從“萬(wàn)金油”到“過(guò)街老鼠”，諸如鄭州樓市爛尾樓等所引發(fā)的停工斷貸風(fēng)波，引發(fā)了全國(guó)范圍的討論：預(yù)售制度是否應(yīng)該取消，以此推行現(xiàn)房制度。

今年2月，繼北京、山東、安徽、四川等省市后，中部大省河南省明確提出試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，這意味著現(xiàn)房銷售制度改革將再度提速。

事實(shí)上，中國(guó)內(nèi)地所實(shí)行的是預(yù)售制是從香港“賣樓花”制度引入，中國(guó)內(nèi)地期房銷售模式已實(shí)行30年。預(yù)售制對(duì)應(yīng)的是過(guò)去“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”的開(kāi)發(fā)模式，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求逐漸沿用。如今預(yù)售制非常直觀帶來(lái)的問(wèn)題便是爛尾樓。

從“期房”到“現(xiàn)房”，中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅指出，現(xiàn)房試點(diǎn)深受購(gòu)房者歡迎，是買(mǎi)放心房的重要保證。但房企受資金限制，不一定歡迎，但不排除資本雄厚的房企，借此機(jī)會(huì)擠走一批干不下去的房企，逐步占有更大的市場(chǎng)。

一位常年聚焦城市更新、長(zhǎng)租、產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域的地產(chǎn)基金類國(guó)企投資官則告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)，現(xiàn)房銷售適應(yīng)于北上廣深等一線城市，現(xiàn)在市場(chǎng)剛剛回暖、有起色，不太可能全面鋪開(kāi)此種現(xiàn)房舉措，要不然打擊太大。

現(xiàn)房制度試點(diǎn)有必要 對(duì)于開(kāi)發(fā)商資金運(yùn)作能力要求高

全國(guó)現(xiàn)房銷售模式的探索始于2003年，上海鵬欣房產(chǎn)公司開(kāi)始全面推行現(xiàn)房銷售。2022 年河南停工斷貸潮事件后，現(xiàn)房銷售的呼聲明顯增加。2023年以來(lái)，山東、安徽、雄安、河南、四川等城市相繼發(fā)布文件，開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

朱曉紅指出，現(xiàn)房制度先試點(diǎn)非常有必要，但必須要有讓房企資金能轉(zhuǎn)得開(kāi)的金融政策。否則，房企就會(huì)由大變小，由小變無(wú)，最后全線萎縮。預(yù)售制度絕不能在沒(méi)有做好應(yīng)急預(yù)案之前迅速取消。

“市場(chǎng)變化莫測(cè)，誰(shuí)也不敢保證今年市場(chǎng)好就拿地，后年開(kāi)盤(pán)賣的時(shí)候市場(chǎng)還好。融資成本現(xiàn)在民企都高，推行現(xiàn)房就相當(dāng)于把目前房企周轉(zhuǎn)降速達(dá)到3倍以上，也就是全國(guó)投資開(kāi)發(fā)面積將銳減三分之二，所以，現(xiàn)房制度一蹴而就不現(xiàn)實(shí)。“某鄭州大型民營(yíng)房企一線人員李明（化名）告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)，現(xiàn)房銷售的提出緣于近兩年由于房企高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，盲目舉債擴(kuò)張遇上行業(yè)下行周期后，資金鏈出現(xiàn)緊張導(dǎo)致的停工爛尾項(xiàng)目。

事實(shí)上，現(xiàn)房銷售卻能解決所有爛尾、營(yíng)銷虛假承諾、交付減配等房地產(chǎn)行業(yè)的亂象和百姓關(guān)切的民生問(wèn)題。但是，房地產(chǎn)行業(yè)之所以出現(xiàn)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)業(yè)緣于行業(yè)自身需要資金量大、時(shí)間周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，而我國(guó)期房銷售的提出的初衷恰恰是為了降低開(kāi)發(fā)門(mén)檻，通過(guò)預(yù)售短時(shí)間回款，以增加企業(yè)開(kāi)發(fā)意愿，降低房企高資金、長(zhǎng)周期的短板所在。

他認(rèn)為，雖然現(xiàn)房一定是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的必然方向，但現(xiàn)階段房企資金緊繃，房地產(chǎn)行業(yè)下行且經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓的多重背景下，全面實(shí)施現(xiàn)房制度必然不是恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候。

“當(dāng)下，所有民營(yíng)規(guī)模化企業(yè)均按期房高周轉(zhuǎn)模式進(jìn)行設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，此時(shí)過(guò)快開(kāi)展現(xiàn)房銷售將進(jìn)一波惡化出險(xiǎn)房企的債務(wù)情況，甚至拖垮部分經(jīng)營(yíng)尚可的民營(yíng)房企，所以現(xiàn)房銷售可以在保交樓保穩(wěn)定的基礎(chǔ)上通過(guò)供地不斷提高預(yù)售條件，逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售的目標(biāo)，同時(shí)給部分國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化率尚不達(dá)標(biāo)且具有城鎮(zhèn)化需求的城市以喘息空間。“

現(xiàn)房制度在北上廣深更適用 三四線利潤(rùn)空間有限

目前鄭州現(xiàn)房銷售試點(diǎn)已經(jīng)開(kāi)始。只不過(guò)，目前存在一個(gè)問(wèn)題，有些項(xiàng)目賣不動(dòng)，最后也賣成了“現(xiàn)房”。

李明（化名）告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)：“以鄭州的普羅理想國(guó)項(xiàng)目為例，開(kāi)發(fā)商負(fù)債不高，但位置不太好，一直賣不動(dòng)，這些要么非常偏遠(yuǎn)，要么產(chǎn)品設(shè)計(jì)不符合市場(chǎng)需求，要么是開(kāi)發(fā)商自身有問(wèn)題的項(xiàng)目，最后也滯留成了現(xiàn)房銷售。”

事實(shí)上，樓市不同的回暖程度，影響了樓市現(xiàn)房制度的推進(jìn)。此外，樓市的去庫(kù)存現(xiàn)狀也讓現(xiàn)房的占比呈現(xiàn)差異。

朱曉紅認(rèn)為，現(xiàn)房無(wú)懸念，高開(kāi)是一種必然。此外，城市決定樓市。就目前樓市來(lái)看，北京之熱與東北之冷，不是房子的問(wèn)題，而是對(duì)應(yīng)的客戶群體不一樣。對(duì)現(xiàn)房的高房?jī)r(jià)接受能力也不一樣，所以呈現(xiàn)“冰火兩重天“。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2022 年全國(guó) 31 省份中，海南現(xiàn)房銷售規(guī)模占比最高，為 39%。通俗理解是，海南 10 套住宅銷售中，有 6 套是期房、有 4 套是現(xiàn)房。如黑龍江、天津、吉林、遼寧的現(xiàn)房銷售占比較高，分別為39%、34%、26%和 21%。青海的現(xiàn)房銷售規(guī)模占比最低，為 4%。對(duì)于北京、上海等省份而言，其現(xiàn)房銷售占比為 23%和 20%，這或與此類省份預(yù)售許可的標(biāo)準(zhǔn)較高有關(guān)。

針對(duì)實(shí)行現(xiàn)房制度，濟(jì)南某央企地產(chǎn)投拓條線員工對(duì)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)指出，理解政府政策出臺(tái)制度初衷，自己站在業(yè)主角度也支持，但站在從業(yè)者角度，特別是投資專業(yè)，不太支持這樣的制度。因?yàn)楝F(xiàn)房銷售讓開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流進(jìn)一步承壓，一定會(huì)放慢拿地角度。未來(lái)拿地一線和強(qiáng)二線城市集中度會(huì)更好，弱二線及以下城市逐漸退出、供應(yīng)大幅縮量，房?jī)r(jià)上漲是必然。

該位人士則告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)，濟(jì)南目前暫時(shí)沒(méi)有現(xiàn)房制度，只有土地競(jìng)拍上限后競(jìng)建設(shè)進(jìn)度。以最高封頂預(yù)售類似的設(shè)置，達(dá)到最高封頂。所以，才出現(xiàn)了濟(jì)南2022年土地市場(chǎng)大面積流拍+平臺(tái)公司兜底的現(xiàn)象。

“以濟(jì)南此種城市現(xiàn)房銷售來(lái)看，這一現(xiàn)房制度‘游戲’沒(méi)法玩。供應(yīng)面積斷崖下跌，今年已經(jīng)反饋到市場(chǎng)，春節(jié)后成交量翻倍。弱二線及以下城市現(xiàn)房制度沒(méi)得玩，國(guó)企央企也玩不轉(zhuǎn)。因?yàn)榈禺a(chǎn)這么大一盤(pán)棋，如果政府賣地沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)房者買(mǎi)房沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)全讓發(fā)展商承擔(dān)，這高風(fēng)險(xiǎn)要有高風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)補(bǔ)償，弱二線和三四線也沒(méi)有太大的利潤(rùn)空間，沒(méi)法玩得轉(zhuǎn)。”

他指出，房企現(xiàn)金流是滾動(dòng)著玩，現(xiàn)房銷售在一段時(shí)間內(nèi)相當(dāng)于把資金“鎖”死了，而且現(xiàn)房銷售萬(wàn)一建好了，市場(chǎng)不認(rèn)可產(chǎn)品，賣不出去企業(yè)就完蛋了，相當(dāng)于每家房企會(huì)越投越小。

易居研究院的解釋是，由于銷售市場(chǎng)表現(xiàn)不好，所以銷售周期或去化周期明顯拉長(zhǎng)，進(jìn)而使得部分項(xiàng)目在期房階段無(wú)法順利銷售，最終形成了現(xiàn)房層面的待售房源。

黑龍江省嘉慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總監(jiān)康凱告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)，多地樓市加快復(fù)蘇，走出了曾經(jīng)的地產(chǎn)危機(jī)，讓民營(yíng)房企看到了希望。包括最近的到訪帶看及項(xiàng)目成交等數(shù)據(jù)均有明顯修復(fù)。只是，作為三四線城市而言，更多的是去庫(kù)存。對(duì)于目前城市而言，現(xiàn)房制度確實(shí)能給購(gòu)房者帶來(lái)心理安慰，尤其是，經(jīng)過(guò)爛尾的樓市心理創(chuàng)傷，更多人對(duì)現(xiàn)房保有期待。與此同時(shí)，因?yàn)楝F(xiàn)房可見(jiàn)，所以對(duì)于品質(zhì)的要求會(huì)更高，這無(wú)疑增加了對(duì)開(kāi)發(fā)商的品質(zhì)要求。”

實(shí)行現(xiàn)房制度需要優(yōu)化報(bào)建手續(xù)

實(shí)行現(xiàn)房制度的另外衍生問(wèn)題是，就價(jià)格而言，現(xiàn)房?jī)r(jià)格高于期房?jī)r(jià)格。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，隨著時(shí)間的推移，全國(guó)現(xiàn)房及期房銷售價(jià)格不斷上揚(yáng)，并在2022年差距拉大。

李明（化名）告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)，由于現(xiàn)房銷售時(shí)間成本必定附加到房?jī)r(jià)中來(lái)，以目前上市房企財(cái)務(wù)報(bào)表看，目前上市房企毛利均于10-25%之間，而現(xiàn)房銷售附加的資金時(shí)間成本將增加10-15%，導(dǎo)致房企投資盈利可能大大降低，進(jìn)而投資意愿降低，對(duì)二、三線城市化解地方債務(wù)，保障基礎(chǔ)建設(shè)的大政方針不符。

去年，北京10月第四批次集中供地6宗地塊全部設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積的環(huán)節(jié)。今年2月，越秀以33億+4.5萬(wàn)平米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得北京昌平信息園地塊。其期房?jī)r(jià)格為6.2萬(wàn)元/平米，現(xiàn)房?jī)r(jià)格為6.5萬(wàn)/平米。

對(duì)于是否能算得出這筆經(jīng)濟(jì)賬，北京資深地產(chǎn)評(píng)論人澤龍指出，掛牌文件中設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積的環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商作經(jīng)濟(jì)測(cè)算的時(shí)候已經(jīng)考慮到了。現(xiàn)房試點(diǎn)挺好的，預(yù)測(cè)會(huì)是未來(lái)的一個(gè)方向。

“只要制度設(shè)定好了，都可以。但三四線好多開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力不行，現(xiàn)房銷售不利于樓市。現(xiàn)房制度對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力是個(gè)考驗(yàn)，很難快速回現(xiàn)。”澤龍表示。

對(duì)于如何完善現(xiàn)房制度，澤龍認(rèn)為，一是政府要優(yōu)化報(bào)建手續(xù)，讓項(xiàng)目快速開(kāi)發(fā)。另外則是政府能否讓出讓金緩交，拉開(kāi)繳納出讓金的時(shí)間，以分階段進(jìn)行等，以此對(duì)沖開(kāi)發(fā)商現(xiàn)房銷售的資金壓力。

康凱則指出，就自身感受來(lái)看，現(xiàn)房銷售肯定是未來(lái)的趨勢(shì)，但是就目前來(lái)看，全面推行尚需時(shí)日。這對(duì)于開(kāi)放商的資金要求更為嚴(yán)格，需要在各個(gè)層面提升現(xiàn)金流管理及滾動(dòng)效率，不論是項(xiàng)目投拓、流程管理亦或是土地成本測(cè)算等。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè) 銷售面積