文/樂居財經徐酒眠

(資料圖)

3月30日一早，新城悅服務（01755.HK）舉行了線上業績發布會，董事長兼首席執行官戚小明、首席財務官左衛、首席戰略官尤建峰出席會議。

“2022年對于物業行業來說也是極具挑戰的一年。”

誠如戚小明在業績發布會中的開場致辭所言，過去的一年，房地產行業未能從2021年刮起的風暴中走出，甚至波及面越發廣泛，受損的企業數量越來越多；再疊加疫情反復與嚴密管控措施，物管行業主營業務幾乎停滯，并因為社區一線的服務者和保障者的社會身份，承擔了較多由于疫情防控所導致的額外服務的成本。

不過，盡管宏觀環境困難，新城悅服務在“大社區+大后勤”戰略布局下，還是取得了一些不俗的成績。

一方面，業務規模持續增長，營收收入突破五十億關卡，同比增長19.1%至51.80億元；錄得毛利約13.38億元，毛利率為約25.8%；歸屬公司權益持有人的凈利潤為約4.24億元，凈利率約為9.2%。

另一方面，對關聯方依賴進一步降低，獨立性提升。報告期內，新城悅服務在管面積創下新高達到1.98億平方米，同比增長29.1%；其中1.03億平方米來自第三方的面積，占比過半，約為51.9%。同期，合約面積達到了3.13億方，同比增長12%；其中1.46億平方米來自第三方，占比46.7%，較上一年同期提升6.3個百分點。

與此同時，新城悅服務在多個業態領域的服務能力和拓展能力顯著提升，社區服務增值服務已經成為新的戰略增長點。

核心業務穩健增長

“新城悅服務正逐步成為一家綜合性后勤服務企業，我們的物業服務不僅僅服務于住宅物業，也將服務延伸至各類生產、學習和工作的場景。”過去一年，在行業大環境不佳的情況下，新城悅服務的物業管理和社區增值服務兩大核心業務，依然展現出了強大活力，延續了較強的增長之勢。

數據顯示，截至2022年12月31日，新城悅服務來自物業管理服務、社區增值服務、智慧園區服務和開發商增值服務收入分別約為30.25億元、12.85億元、3.51億元，以及5.20億元，四項業務占收入的比例分別約58.4%、24.8%、6.8%和10.0%。

其中，物業管理服務和社區增值服務的營收，分別較上一年同期增長44.0%、40.3%；兩項核心業務的營收占比約83.2%，毛利占比約86.3%，較上一年同期分別增長13.9個百分、10.3個百分點。

管理層表示，“經過一年的調整，本公司業務結構中和房地產開發的直接關聯程度降到了歷史最低水平。”

此消彼長，作為與房地產開發相關兩項業務業務，開發商增值服務和園區服務，正在新城悅服務的經營報表中，占比越來越低。2022年，這兩項業務營收的占比合計約16.8%，毛利占比13.7%，創歷史新低。

核心業務穩健增長，與地產開發相關聯的業務占比下降，新城悅服務營收結構也在不斷優化的同時，也在進一步擺脫對房地產開發的依賴性。

大后勤業務爆發式增長

2022年初，新城悅服務管理層提出了未來三五年的重點戰略，即“大社區+大后勤”。

“大社區”是新城悅最核心的業務板塊，主要針對住宅類的物業管理及增值服務，而“大后勤”服務則是面向政企端客戶，圍繞著學校、醫院、辦公樓等非居業態而展開，其中包括非住物管服務和非住增值服務，其中，團餐和電梯服務是增值項中的創新業務。

業績發布會上，尤建峰表示，“我們整個‘大后勤’業務的收入是達到了整個公司收入的23.8%，同比2021年，‘大后勤’板塊上升了123%，形成了爆發式的增長。”

2022年，新城悅服務大團餐和電梯業務表現亮眼。

“2022年并購收入支出的款項是2.81億元，其中我們有三個新的并購：團餐公司蘇州海奧斯、綜合社會服務商天津金玉，以及上海翔禧。”這三項收購，與新城悅服務原有業務協同或管理協同，帶來了“1+1＞2”的效果，其借此形成了以江浙滬、川渝、京津冀為發展核心的發展格局，重點聚焦長三角地區業務。

體現在最直觀的數據方面則是，新城悅服務2022年團餐服務收入達3.55億元，同比增長334.2%，團餐業務增速排在行業首位。目前，其團餐在管項目已經突破129個。

電梯服務方面，新城悅服務深耕的常州、蘇州等區域，目前在管電梯數量已達到3.3萬臺。2022年，其設施管理服務收入2.42億元，同比增長54.2%。

我們目前在手的團餐項目合約年化金額大概在5億左右，所以其實我們2023年很大概率團餐收入應該能突破5億；2023年隨著老樓加裝、維保拓展的力度，我們相信電梯還是非常重要的增長動力的來源。”管理層表示，未來兩三年，其團餐和電梯將是公司兩個重點業務板塊。

獨立性提升

兩年前，新城悅定下的目標是，2020年規模達到1億方，2022年規模達到2億方。

在地產和物業都很艱難的2022年，新城悅服務基本實現了這個目標規劃。截至2022年12月31日，其在管面積約1.98億平方米，合約面積3.13億平方米，較上一年同期分別增加約29.1%及12.2%。合管比1.58，未來業績增長性確定強。

新城悅服務在第三方市場的增拓力度不容小覷。

數據顯示，2022年內，新城悅服務來自新城系和第三方的在管面積凈增分別為1479.9萬平方米、2993.8萬平方米，增長率分別為18.4%、41.1%。這組數據在合約面積中的對比更明顯，同期，新城系與第三方的合約面積凈增分別為44.7萬平方米、3344.8萬平方米，對應增長率分別為0.3%、29.7%。

2022年，民營房地產開發企業的發展速度大幅下降，但城投開發企業的拿地數量顯著上升，在此情況下，新城悅服務迅速和天津、常州及荊門等地的城投開發企業達成了合作關系。與此同時，利用多元化的后勤服務能力進行交叉銷售，深度挖掘各類客戶的潛在物業管理服務需求，進一步拓寬了業務發展渠道。

市場拓展能力不斷增強，帶來第三方項目占比提升的同時，新城悅服務的業態覆蓋面也更廣泛。

截至2022年末，新城悅服務非住宅物業在管面積約為5122.0萬平方米，占比25.9%，報告期內凈增加面積2219.9萬平方米，增長率76.5%；非住宅物業的合約面積約為5654.4萬平方米，占比46.7%，報告期內凈增加面積2315.0萬平方米，增長率69.3%。

“雖然房地產行業的不景氣對物業公司業績有所影響，但我們認為這只是暫時性的，對未來我們仍該保持樂觀展望”，市場環境新變化與新城悅主動求變成效初現，展望未來發展，戚小明信心十足。

相關公司：新城悅服務hk01755

關鍵詞：