文/樂居財經許淑敏陳圣

今年年初，張濤接到了集團人力部門的電話，他被裁員了。

不過，他卻有一種“塵埃落定”的感覺。因為從2021年底，公司就相繼傳出裁員意向，看著昔日要好的同事相繼離去，張濤多少有點難過。去年，他又在誠惶誠恐中，度過了一整年。

(資料圖)

轉眼間，張濤在地產行業，已經從業三年。起初，碩士畢業的他，懷揣著較高的職業追求，選擇了風險與機遇并存的地產行業，入職了一家國內TOP10的房企，成為管培大軍的一員。

管培生這個title，原本是一個光環般的存在，職業前景普遍被看好。誰料這兩年行業進入深度調整期，張濤所在的公司，難以達成銷售目標，商業板塊也由前期的重資產拿地，轉為輸出輕資產運營服務。

在這種情況下，人員精簡也變成了必然。被裁之后，張濤有過一段時間的迷茫期，心里的落差不言而喻。有過這種經歷的地產人，并不少見。

房企內部的優化與瘦身，一直是業內熱議的話題。

面對波詭云譎的房地產市場，唯一的不變就是變。眼下，鞏固現金流、維持利潤，成了房企首要的目標。他們既要儲糧過冬，也要向管理要效益。于是一波精簡、優化的舉措，撲面而來。

反映在年報中，則是明顯的減員數字。57家典型上市房企，總共減員18.6萬人，減幅約為12%。其中，出險房企的減員現象更為突出。

而增加員工人數的，大部分均為國央企，如建發、越秀等，在逆勢拓地的同時，也需要有更多的人手維持運轉。不過，有些國資也未能免俗，同樣出現減員的情況。

減員超18萬

每隔一段時間，就會有關于某房企組織架構調整、人員精簡的消息傳出。地產人對于這樣的消息已經見怪不怪。

研究數據顯示，相比2019年，三年來地產開發從業人員減少了40萬，地產開發上下游產業減少約600萬個崗位。

而2022年，無疑是上市房企裁員最多的一年。

樂居財經統計獲悉，2022年，57家典型上市房企總員工人數為127.7萬人，同比上年度減少約11.65%，減員人數高達18.6萬人。

從表格數據看，57家上市房企當中，共有47家房企員工人數同比減少。亦即，八成以上的房企均有減員的操作。

大多數房企裁員比例幅度在20-40%之間，但亦有部分房企人員減少的比例，高達50%以上，比如中梁控股、時代中國、融信中國等，以出險房企為主。甚至有的房企裁員比例達到70%，像是禹洲集團員工總數，從7295人減至1985人，員工減少逾七成。

此外，去年僅有8家上市房企實現員工人數同比增長，一共增加員工總數接近2.8萬人。相較于減員的數量，增員的部分確實不算多。

能保持員工人數正向增長的房企，大部分都是央國企背景，包括中國鐵建、保利發展、華潤置地、越秀地產、建發國際等。

對比之下，2021年，仍有六成左右的上市房企實現員工人數增加，當時包括萬科、旭輝、綠城、龍湖等民營房企依舊處于增員的狀態。數據顯示，2021年，萬科、旭輝、龍湖的員工人數分別同比增長44%、30%、24%。

回到當前，僅有雅居樂、濱江集團等民營房企，實現了員工人數的增長，其余民營房企員工數量或多或少都降低了一些。

深究發現，雅居樂這兩年員工數量都實現了增長。2021年，雅居樂的員工數量增長幅度高達55%，而2022年，雅居樂員工人數又從2021年的98466人漲至101906人，直接突破10萬人。

但實際上，雅居樂員工人數之所以上漲，主要還是在于物業板塊的擴招。去年，雅生活增加了員工人數7499人。折算下來，地產板塊也是處于減員狀態。

民營房企人員“優化”成為了趨勢，畢竟2022年是地產行業步入深度調整的一年，銷售規模有所回調，降本增效成為主旋律。

為了降低運營成本，人員調整是最常使用的手段。減少員工人數，體現于報表上，最為直觀的是行政開支、員工福利開支與員工成本等數據的變化。

比如合景泰富，2022年實現行政開支約16.67億元，同比2021年的18.4億元減少9.4%。其提及，主要由于員工成本減少。報告披露，去年，合景泰富不含董事及行政總裁的工資開支為10.1億元，同比減少了28.57%。

中國金茂的行政開支也由2021年的46.8億元下降至2022年的43億元。其解釋為，除了2021年匯兌損失計入管理費用以外，還通過城市公司撤并、人員壓降等方式，減少員工及辦公開支。

另外，龍湖集團也在追求降本增效，2022年實現行政開支為68億元，較2021年減少了40億元，管理費率也降至2.7%。去年，僅員工成本，龍湖集團就減少了31億元的支出，整整比上年度減少三分之一。

龍湖集團也稱，管理費用下降和提升組織及業務效率，聚焦高量級人才有關。

雖然行政管理費用的降低也與調整薪酬、員工福利等方面相關，但調整員工數量才是其中最具關鍵的部分。

優化“節流”

去年初，關于某閩系房企裁員的消息頻出。包括該公司上海、杭州、南京等各地公司，均有員工表示，被開出“停薪留職”的通知，實際為工資停發、工作中止，更像是變相裁員的手段。

過去一段時間，房企或以組織架構調整、人員優化等為由，進行裁撤冗員的操作，或以降薪、降福利、提高考核要求，抑或是以搬遷辦公地點為由，變相讓員工主動離開。

當中，尤以出險房企為甚。前述57家樣本上市公司中，人員減幅超過40%的有11家，如禹洲、中梁、時代、中南、融信等，大部分均面臨拮據的流動性；而有央企背景的中交地產，經營狀態也不太穩定。

調控的大環境下，這些出險房企，面臨著融資難、銷售規模不及預期等各種問題，對于資金的渴求更甚。因此更多對于通過減員等操作，減少費用支出。

這一措施，顯然是最容易奏效的操作。像是融創，去年利潤指標有所改善，毛利潤、歸母凈利潤虧損均有所縮窄。其中，行政開支為一大影響因素，該數據從2021年的84.28億元降至69.38億元，直接省出了15億元。

這與內部優化組織架構優化調整相關，截至2022年末，融創中國共有約4.5萬員工，較上年度減少了2.8萬人。

但亦有反面例子，比如某千億房企，去年員工人數銳減七成，但行政開支依然高企。數據顯示，2022年，其行政開支11.3億元，同比增長了36%。

至于員工大幅減少的原因，它解釋稱，主要是因為出售物業板塊，導致物業管理公司的員工數量，由2021年的3663人減至2022年0人。

總體來看，大部分出險房企還是通過減員實現了降本的目的。2022年，正榮集團行政開支同比減少22.3%，而中梁控股、時代中國、德信中國行政開支分別減少了54%、19%、2.5%。

但不可否認，裁員、減員所帶來的后遺癥也不少，包括房企口碑受損，以及不斷的民事訴訟等等。

自2022年以來，中南建設已經陷入4宗勞動合同糾紛，以及6宗勞務合同糾紛。而其旗下的中南建筑，也陷入25宗勞動合同糾紛，以及71宗勞務合同糾紛，案件金額從幾萬到幾十萬不等。

涉及的案件糾紛，比起前兩年增加了不少。2015年-2023年，中南建筑涉及關于勞動爭議的司法案件共97宗。而近兩年，其新增了60宗勞動爭議案件。

也就是說，將近六成的案件發生于這段時間。

“增灶”進兵

在2022年員工人數上漲的房企名單中，大部分都是央國企。

增員的原因也很好理解，畢竟這些央國企去年在土拍市場攻城略地，拿下的項目自然需要人來干活。數據顯示，中國鐵建、招商蛇口、保利發展、華潤置地、越秀地產、建發國際這6家央國企，全部位列去年拿地榜單的前十。

建發去年頻繁現身多個城市的土拍現場，全年新增項目數量48個，新增獲取貨值約1474億元，是拿地最猛的地方國企之一。這些項目主要分布在上海、北京、杭州、廈門、寧波、南京、重慶等一二線城市。

項目多了，員工需求量自然也會上升，建發國際的年報顯示，其2022年員工人數猛增了5865人，漲幅高達42.72%。

進入2023年，建發的擴張勢頭依然強勁，目前已經在廈門、泉州、浙江麗水、上海、蘇州、無錫、成都等諸多城市成功拿地。一季度，建發新增土地貨值僅次于綠城，位居全國第二。

建發國際執行董事兼行政總裁林偉國，在業績會上表示，2023年建發的拿地目標必然比2022年高，比如說拿個2000億左右的貨值是沒什么問題的。

除了建發國際之外，2022年增員人數超過5000人的還有保利發展和華潤置地。保利發展去年新拓91個項目，總地價為1613億元，而華潤置地則新拿了71個項目。

很多地產人把央國企作為自己跳槽就職的目標。不過并不是所有央國企的日子都這么好過，畢竟在行業規模整體縮減的情況下，一些央國企同樣面臨“刀刃向內”、“縮量”發展的無奈選擇。

去年，中國金茂將40個城市公司撤并為26個，各區域平臺人數，降到平均48人。這種調整，反映到年報中便是員工數量減員1200多人，降幅約10.07%。

“行業形勢依然未見好轉，我們不能寄希望于市場上漲。”中國金茂總裁李從瑞在包括業績會在內的多個場合，都說過這句話。

在2023年1月的公司年會上，李從瑞對金茂提出的2023年業績目標是，要實現簽約銷售額1500億元，回款1400億元，行業排名TOP15。

如果結合中國金茂“去年簽約銷售額1550億元，行業排名第12名”這個信息來看，銷售額和排名的目標數據都有明顯的收縮導向，可以看出2023年金茂對市場的判斷，依然抱有審慎態度。

這個態度其實也是大部分房企現階段的戰略，利潤和現金流的重要性遠遠高于規模，防范風險在當下依然是不少房企首要考慮的問題。

因此，2023年開年，中國金茂又率先進行了組織架構的調整，據說人均效能提高近50%。

年報中員工數量減幅比中國金茂還大的華僑城，減員4813人，減幅近20%。

2022年，華僑城把全國71個項目公司整合成了22家城市公司進行集中管理，管理口徑三級企業數量減少69%，管理層級由四級減少為三級，以提高人均在建面積的管理效率。

除了金茂和華僑城之外，中交地產去年員工數量出現了更大幅度的減少，減幅近45%。還有大悅城、五礦地產、保利置業等等，也都有不同程度的人員流失。

他們有的確實是因為裁員優化，但還有一些比如因勞動合同變更，導致員工外包，也會出現報表中員工人數減少的情況。

（文中“張濤”為化名。）

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