本文來源：時代財經 作者：劉新歌

重點城市2、3月出現的樓市“小陽春”給地產人增加不少信心，多家房企高管在2022年度業績會上對市場的復蘇態勢持樂觀態度。但從4月和五一期間的銷售表現看，樓市壓力不減，企穩還需時日。

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中指研究院數據顯示，4月市場活躍度回落，重點100城一手房成交面積環比下降超20%。五一期間（4月29日-5月3日）銷售整體表現也較為平淡。在去年低基數的基礎上，代表城市成交規模較2022年五一假期增長約25%，但假期日均成交面積較2019年同期下降22%。

一線城市市場反應也一般。廣州五一期間新房成交了10.3萬平方米，成交規模居代表城市之首，但據克而瑞數據，盡管開發商推出最高減免30年物管費、秒殺價、購房立減等促銷，全市推出的3155套新房僅去化466套，整體去化率15%。南沙區在節前傳出政策調整消息的前提下，區域平均去化率僅9%。

房價繼3月份轉漲后繼續環比微漲。中指研究院監測的100個城市中，4月一手房平均價格為16181元/平方米，環比上漲0.02%、同比下跌0.07%，環同比漲跌幅均與3月持平；環比下跌的城市有44個，較上月增加5個。

但二手房價格繼續承壓，百城均價為15826元/平方米，環比下跌0.14%，跌幅較3月份擴大0.09個百分點；同比下跌1.28%，跌幅擴大0.16個百分點。其中，76城二手房價格環比下跌，較上月增加8個。

中指研究院認為這主要受市場掛牌量持續走高所影響。如在4月上旬，杭州二手房掛牌量就達到了21萬套，創下歷史新高。但據貝殼杭州數據，二手房網簽單量結束春節后一路攀升的態勢，4月全月僅網簽了7635套，環比3月下跌30%。

市場轉淡直接影響房企的銷售成績。4月單月，TOP100房企銷售額環比下降17.4%。不過，與去年同期相比，情況有所好轉。今年前4月，百強房企銷售總額為2.39萬億元，同比增長12.8%，4月單月的銷售總額同比上升29.9%。

行業集中度則進一步提升。銷售額在千億以上的房企有6家，較去年同期增加3家；第二陣營（500-1000億）企業8家，較去年同期增加2家。今年前4月，TOP10房企銷售額均值較上年增長17.1%，達1023.1億元；TOP11-30房企銷售額均值增速最快，較上年增長18.5%，為337.8億元。

TOP3陣營再次發生變化，碧桂園跌至行業第四名，保利發展、萬科、中海地產霸榜行業前三。其中，保利發展“守擂”成功，繼續穩坐行業頭把交椅，且與第二名萬科的距離逐漸拉大，銷售額差距由前3月的144.7億元增至222.2億元。

土地市場進一步分化。從房企新增投資的城市看，向核心城市聚集的趨勢日益明顯。中指研究院數據顯示，一線城市成交規劃建面、土地出讓金均同比正增長，二線及以下城市則同比負增長，且三四線城市負增長幅度更大。

這源于房企對投資“安全性”的考量，以致于熱點城市拿地難度加大，弱能級區域土拍熱度則持續低溫運行。4月25日，杭州土拍推出12宗宅地，8宗地觸頂搖號；北京朱辛莊地塊吸引42家房企參拍報名，創北京地塊參拍企業數量紀錄。非核心一二線城的土地則仍以底價成交為主，如鄭州在首輪土拍中推出11宗地塊，其中10宗底價成交；長春推出8宗地塊，其中7宗底價成交。

在房企格局洗牌的同時，城市供地計劃也出現了分化。從已公布2023年供地計劃的16個城市看，商品住宅供地計劃同比降幅約兩成，其中僅廈門、廣州兩城增加了商品住宅用地供應，增幅分別為28.38%、25.73%。沈陽、重慶、長春等城市因2022年供地計劃完成率低，2023年大幅減少了商品宅地的供應。

數據顯示，沈陽、重慶、長春2022年宅地供應完成率分別為27.43%、16.02%、16.11%，今年的新增供應量分別下降了69.84%、60.24%、45.16%。中指研究院土地市場研究負責人張凱認為，新房庫存量大、土地出讓金依賴程度高、地方債務化解難度大的二線城市，在兩難之下有較大可能將啟動新一輪棚改，同時減少供應、增加需求。

除了購房需求有待進一步激活和釋放，4月自然資源部宣布我國全面實現不動產統一登記，對樓市情緒造成一定影響。中指研究院分析師孟新增認為，當前并不是進行房地產稅試點的合適時機，短期房地產市場仍需要政策支持。4月28日中央政治局會議對樓市的定調不變，表明寬松政策仍有空間，預計一線城市調控或以微調為主，因區施策。二線城市政策放松力度將持續加強，核心區外有望逐步取消限制性政策。

對于市場趨勢，孟新增表示，二季度全國房地產市場或逐漸趨穩，熱點城市在政策優化及供給端改善等因素帶動下，市場活躍度有望保持，但多數城市市場調整壓力仍然較大。

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