樂居財經李禮5月29日，天風證券發布房地產行業研究周報。

行業追蹤（2023.5.20-2023.5.26）

(資料圖)

關注點1：行業融資狀況有無改善？

境內債發行體量回暖明顯，境外融資能力繼續萎縮。1）境內債：①從發行規模看，中指數據顯示，截止2023年4月末，房地產企業境內債券年內累計發行規模約916億元，同比+10.6%。22Q4行業融資端政策持續發力，“第二支箭”延期擴容后，多家優質房企通過中債增發債，23年2-4月單月同比已連續高于20%，境內融資能力逐步恢復。2）境外債：從發行規模看，中指數據顯示，截止2023年4月末，境外美元債合計發行規模208.1億美元，同比+20.9%。23年初至今，房企海外發債累計規模雖實現同比正增長，但發債主要集中于1月，2-4月同比下滑明顯，行業境外融資能力下滑明顯，未見明顯修復。

關注點2：年內償債高峰何時到來？

6-8月迎來境內償債高峰，政策定調嚴守系統性風險底線。1）境內債：2023年房地產行業境內債到期規模約19942億元，同比+13.3%，今年前4個月已償還規模9053億元，仍有10889億元待償還債務，年內償債高峰集中在6-8月，但從單月同比增幅看均低于2-5月，故天風證券預計整體債務風險相對可控。2024年境內債到期約13748億，較23年規模將縮窄超30%，行業償債壓力或將進一步趨緩。2）境外債：2023年房地產行業美元債到期規模約770億美元，同比+31.4%，償付較去年加大。因部分違約主體喪失還款能力、進入債務重組階段，今年前4個月美元債已償還規模較小，仍有708億元待償還債務，償債高峰集中在年內9-10月及24年2-3月。

天風證券認為，在行業經歷了22年底“三支箭”政策基調轉向后，融資寬松的政策將具備相對定力。結合近期中央表態“關注地方政府債務、金融、房地產、糧食、能源等重點領域，牢牢守住不發生系統性風險底線”，融資端具備政策空間以應對當前基本面復蘇面臨的波動性調整，若基本面表現繼續弱于預期，不排除融資政策支持力度繼續加大、擴容擴圍的可能，則政策博弈空間加強。

關注點3：出險房企債務化解進展如何？

出險房企步入債務重組加速期。23年1月以來，已有華夏幸福、中國奧園、中國恒大、融創中國等多家房企債務重組計劃落地/取得進展，行業債務化解工作顯著提速。債務重組包含展期、債轉股、資產清償等多種形式，從已公告的房企重組方案看，債券展期和債轉股方式為當前主流。

天風證券認為，23年以來多家出險房企陸續完成債務重組，標志著本輪供給側出清進程進入加速階段，由此引發的債務及不良資產問題未來或將逐步解決，行業信心及市場預期也有望因此得以修正。①對于出險房企，“保交付”仍是第一要義，未來戰略重心聚焦盤活存量項目、資產，關鍵仍是加速銷售回款、保證現金流入，盡快恢復正常經營，償還債務。②對于未出險房企，當前融資環境整體寬松，再次發生大規模違約潮概率已經很小，預計待基本面確立回升趨勢后，

項目質量及布局優異的房企有望受益于融資端及銷售端彈性的同時釋放。

5月新房成交同比微增，二手房同比增幅接近5成新房市場本周成交421萬平，月度同比+2.36%，相較上月下降14.69pct；累計庫存11590萬平，一線、二線去化加速，三線及以下速度持平。二手房市場本周成交207萬平，月度同比+49.38%，相較上月下降6.08pct。土地市場本周成交建面3406萬平，滾動12周同比-0.47%；成交總額480億元，滾動12周同比-15.09%；全國平均溢價率3.38%，滾動12周同比+1.27pct。

本周申萬房地產指數-3.48%，較上周提升0.48pct，漲幅排名28/31，跑輸滬深300指數1.11pct。H股方面，本周Wind香港房地產指數-2.96%，較上周提升1.03pct，漲幅排序5/11，領先恒生指數0.66pct；克而瑞內房股領先指數為-6.37%，較上周提升1.46pct。

投資建議：天風證券認為認知差和剪刀差有望推動地產板塊跑出相對收益。首先，認知差存在于地產基本面，但數據持續驗證我們對于2023年地產銷售復蘇的判斷；其次，剪刀差存在于基本面與板塊行情之間，即銷售持續復蘇但板塊持續調整。我們看好認知差和剪刀差推動下地產板塊跑出相對收益，建議重點關注：我愛我家、天地源、招商蛇口、中國海外宏洋集團，選股思路圍繞以下4個維度：①二手房標的、②銷售復蘇、③信用修復、④格局優化，具體包括：1)二手房中介標的，建議關注我愛我家、貝殼-W；2)行業銷售復蘇，建議關注招商蛇口、保利發展、中國海外宏洋集團；3)優質民企信用修復，建議關注金地集團、新城控股、龍湖集團；4）區域競爭格局優化，建議關注天地源、濱江集團、華發股份。

風險提示：1)證券市場波動、政策推進節奏及實施效果等存在不確定性；2)信用修復、格局優化及行業復蘇不及預期；3)宏觀環境變化或對行業及公司運行產生影響。

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