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韓國房價跌穿了。

首爾房價暴跌30%，部分區域房價跌到40%，成交量更是暴跌70%，銀行斷供數百萬人。大量的房東因還不起錢，緊急出逃。留下的房客走投無路，甚至選擇輕生。

“失去工作后，我沒有收入，存款早就用光了。9000萬韓元的保證金，一直拖著不還給我。我曾經去投訴也報過警，但政府關于全租房詐騙的對策，讓人非常失望。我無法再堅持下去了。最后，希望我的死能推動這個問題盡快解決。再見。”韓國仁川，一位30歲的男子在留下遺書后，服藥結束了自己年輕的生命。短短幾句話，寫滿了一個普通人的絕望。

01“免費”的午餐

天欲其亡，必先令其狂。

任何瘋狂行徑的背后都有它的內在邏輯。在本輪暴跌前，韓國房價過去5年平均漲幅80%，僅次于香港，是全球最熱的地區之一。

長牛的支撐條件有兩個。一方面是海外炒家的推波助瀾，另一方面，則是以全租房為紐帶的炒房體系。

韓國的全租房，又叫“傳貰房”，那是真玩的花，放在全世界也是相當炸裂的。正常國家的房子要么買要么租對吧，韓國年輕人既不用買也不用租，可以白嫖。60年代后，韓國經濟開始起飛，大量農村勞動力進入都市，租房市場產生巨大需求。當時的政府認為：房地產對出口導向的國策沒有助力，限制銀行為開發商、買房需求提供貸款。

如此一來，民間就形成了“自助資金系統“：租客借給房東一筆錢，一般是房價的50%-80%，房子就能免費住。兩年后，房東還錢，租客還房，兩清。相當于，500萬的房子，我給你白住不要租金，但是你得借200萬給我周轉，無息的。

世界上還有這好事？確實有。所以韓國成了全世界樓市最熱的國家。

韓國的房貸首付比例是20%-30%。假如，租戶交了80%押金，理論上，房東拿了這筆錢最多可以再買4套新房子。以此類推，這4套房子再租出去，就可以買16套房，再租出去，買64套房......這種裂變式的玩法，使得全國大部分房子集中在少數人手中，樓市越來越熱。很多炒房客短時間就可以累積到幾十甚至上百套，相當于用房子做抵押，從租客手里貸款，拿到本金然后再去放貸。

這是個惡性循環。

首爾的面積，是北京的二十五分之一，上海的十分之一。這么大點地方，卻集中韓國絕大多數醫療、教育資源。為了自己或后代“出人頭地“，人們只能往這里擠。但房價越來越高，越后面的租戶，需要付出的押金越來越多，漸漸負擔不起。于是，絕招來了：租金貸款。

打個比方。我在深圳月租一套公寓，怎么也得四五千吧？但是，如果我去銀行借200萬，用來當押金借給房東，每個月產生的利息，只有租金的四分之一，甚至更低。

等于是，我每個月花一千多元，就能在五六百萬的房子里住兩年。還是挺劃算的。房東也笑開了花，韭菜還會自我感動。最高峰時期，全租房甚至占到了租房市場的70%。

靠這種玩法，僅2017年至2022年8月，首爾房價漲幅高達87%，中心地段達到到了約15萬rmb/平。

但是，這還是房地產嗎？

所謂“全租房“，一開始就是個擊鼓傳花的死亡游戲，全世界把金融杠桿玩到這么溜的，僅此一家別無分號。年紀輕輕就背上幾百萬貸款，而且是所謂的“租金”貸，自己得不到一點實際資產。房東如果跑路了，還得替他還債。環環相扣，一套接著一套。

你用非法集資的方法來理解這個行業，就懂了。資金池都知道吧？龐氏騙局都知道吧？借新還舊都知道吧？一樣的道理。

這個游戲想繼續下去，必須滿足2個條件：一是利率保持低位，二是房價永遠上漲。

銀行不加息，租客才會繼續租房，房價上漲，房東才有利可圖。但是很不幸，這兩個條件都不存在了。房價哪有一直漲的道理？

02還錢？跑路！

租房最怕遇到的是什么？就是房東跑路，然后自己房租沒到期，租金也沒了。說起全租房，就不由想起國內的長租公寓。很多年輕人給中介平臺交房租，都是押一付三打底，一不小心就被白嫖了。

更慘的，直接背上了租金貸。

平臺要是跑路了，房東要收房，自己只能啞巴吃黃連，替別人還貸。年紀輕輕就感受到了人間險惡。長租公寓這個行業，說穿了就是一個龐氏資金盤的生意，二房東不老老實實賺差價，反而去玩兒非法集資錢滾錢，這不出問題才有鬼了。大伙玩的就是一個心跳，看誰的資金盤先崩。跑出來的多活幾年，跑不出來的原地升天。韓國全租房的崩盤，道理差不多。

全租房房東到底賺不賺錢，本質是個金融問題，取決于當期銀行利率。

韓國樓市火熱的背后是龐大的債務，房東少則幾套，多的上千上萬套的房貸，這筆數額巨大的債務已經綁架了韓國的GDP。

在連續漲了19年之后，韓國房價崩了，為什么崩了？因為美國加息。韓國經濟就是美國的附庸，盤踞在國內的資本一看老大那邊加息了，再加上本身跟華爾街就有千絲萬縷的聯系，那還不趕緊往美國跑。這一跑對韓國本身經濟來說，就是釜底抽薪。想要留住這些投資該怎么辦？只能跟著加息。

這一加息，租客不干了。利息這么高，我去正常租房不香嗎？退租退租，還錢還錢！問題是，你猜房東有錢還嗎？他沒有，他的錢全買房子了。

要知道租客是兩年期的租金貸款，這筆錢突然全壓在房東身上，他也很絕望。而且，還找不到接盤俠。怎么辦？只能賣房套現。這錢，我必還！你賣我也賣，房價，就這么下來了。

但我要是不還，你又該如何應對呢？

都知道，房價漲的時候所有人搶著買。跌了，狗都不理。手里房子越多，要退的押金越多。但房子，真的賣不出去啊。就算能賣出去，我低價大甩賣，然后原價還錢給你，那不就血本無歸了？橫豎是個死，干脆跑了算了。中國的長租公寓跑得，我跑不得？2022年，韓國共發生2073起全租房押金并吞案，金額高達七千億韓元。

今年，預計押金損失將達到1.8萬億韓元，雪崩的勢頭已難以扼制。疼痛都是相對的。房東跑了，租客就血虧。絕大部分人都是借的“押金貸“，一般在36個月之內。時限一到，銀行要追回貸款，拿什么還？

房東們路子野，國外有人、有資產，老婆孩子早就潤了，隨時能跑。普通社畜有什么？毛都沒有。父母妻兒都在這里，自己也沒什么人脈，怎么跑，只能給借我錢的龜孫子當背鍋俠。下半輩子，就這么搭進去了。

當泡沫被戳破，不管何時何地哪個行業，最倒霉的都是普通人。很多人年紀輕輕就背上幾百萬rmb的租金貸款，自己沒有一丁點產權就罷了，還要給跑路的老賴還賬。這換誰，也想不開。有些走投無路的租客，甚至選擇終結自己的生命。

“這世界很好，可惜對我不好。“4月，韓國已經爆出17起全租房詐騙受害人自殺的慘劇。

最近，韓國總統尹錫悅的種種政令，毫無底線，估計也是想抓著美國這根救命稻草。只可惜，未必有用。

現在的韓國，總統只是一艘海上航船，而財閥永遠是風。起風了，船上人的命運如風中殘燈。

03尾聲

我曾看過一個段子，大概意思如下：

一群磚家在討論收入，紛紛覺得自己工資不高，比不上開公司的。有人問：按自由市場邏輯，有沒有可能我們只值這么點錢？大家紛紛沉默。又有人說：有沒有可能，我們其實連這點錢也不值？雖然看起來是嘲諷磚家的，但也影射到我們每一個人。

捫心自問，在北上廣深的朋友們，真的比三四線城市的同齡人值錢嗎？大部分人的工資，是地皮的價值，房地產的價值，是房東的價值。而現在，所有人都會更深刻認識到這一點。

最近，深圳的統租房，鬧得沸沸揚揚。也許，只有政府來做房東，才能避免重演韓國劇情。這個不能多說，點到即止提兩句。

一直抱怨房價租售比的那批人，終于可以高興了。若以租金為基準，房地產終于可以逐漸沒有泡沫了。代價不是房價跌，而是租金漲。但租金“原則上”不上漲，不是實際上。

換做是你，當壟斷了市面絕大多數租房，而你很缺錢，七百多萬小弟等著發工資，你還會忍著不漲租嗎？

自由市場，現實中并不存在。

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