消息 ●記者 陳然

(資料圖片僅供參考)

五年前，萬科首次喊出“活下去”，當(dāng)時很多人不以為然。如今，在行業(yè)“寒冬”下，對一些房企來說，“活下去”已成為一種奢望。

2022年已過半，房企陸續(xù)披露上半年業(yè)績，記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，A股上市房企中，已有超百家房企披露中期業(yè)績，其中近半房企預(yù)計或已經(jīng)虧損，最高的虧損近70億元。預(yù)計盈利的企業(yè)大部分也出現(xiàn)增收不增利，凈利潤下滑的情況。

記者注意到，業(yè)績分化是上半年房企的一大特征，有國資背景的房企和民營房企逐步拉開差距，民營房企業(yè)績呈現(xiàn)普遍虧損狀態(tài)，國資房企則較為穩(wěn)健。

伴隨業(yè)績虧損的是規(guī)模縮減，中指研究院9月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，銷售額超千億元的房企僅10家，較去年同期減少14家。

行業(yè)寒冬下，房企紛紛打響現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)?！胺康禺a(chǎn)企業(yè)躺著賺錢的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。”從業(yè)者已經(jīng)意識到，房企想要穿越周期，必須既要建立好穩(wěn)定現(xiàn)金的“壓艙石”，又要尋求到新的增長點，才能在更高的競爭門檻中穿越周期。

房企業(yè)績分化加劇

近期各大房企紛紛披露業(yè)績報告，A股上市房企中，已有超百家房企發(fā)布了業(yè)績公告，其中近半房企預(yù)計或已經(jīng)虧損，最高的虧損近70億元。預(yù)計盈利的企業(yè)大部分也出現(xiàn)增收不增利，凈利潤下滑的情況。

其中，世茂、陽光城（000671）、富力地產(chǎn)、藍光發(fā)展（600466）、金科股份（000656）、榮盛發(fā)展（002146）、中南建設(shè)（000961）、首開股份（600376）、ST泰禾（000732）等曾經(jīng)的百強房企也出現(xiàn)虧損，總體而言，房地產(chǎn)企業(yè)各項利潤率指標(biāo)均降至歷史較低水平。

8月30日晚間，富力地產(chǎn)公告稱，預(yù)計2022年上半年錄得近69億元凈虧損，成為目前虧損規(guī)模最大的房企。

已引河南國資入股的建業(yè)地產(chǎn)虧損進一步加劇，上半年預(yù)期將錄得50億—60億元的權(quán)益持有人應(yīng)占虧損，而上年同期該公司錄得7.29億元的權(quán)益持有人應(yīng)占溢利。

四川龍頭房企藍光發(fā)展，2021年便虧掉超百億，今年上半年再度預(yù)計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損46億元，歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損43億元左右，預(yù)計2022年半年度歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為負。

陽光城繼去年凈虧損近70億元后，出現(xiàn)了首個半年度虧損，上半年歸母凈利潤虧損35.65億元，和2021年同期相比，下降幅度高達278.79%。

寒冬之下，也有活下來并活得不錯的企業(yè)，保利發(fā)展（600048）、雅戈爾（600177）、招商蛇口（001979）和金融街預(yù)計盈利超過10億元。

新城控股（601155）上半年實現(xiàn)營業(yè)收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤30.10億元。公司積極響應(yīng)“三道紅線”政策，報告期末全部指標(biāo)均達綠檔要求。尤其值得關(guān)注的是，公司在手現(xiàn)金余額達到447.82億元。

萬科上半年實現(xiàn)營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%；實現(xiàn)權(quán)益凈利潤122.2億元，同比增長10.6%。財務(wù)方面，上半年，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為82.9億元。截至期末貨幣資金為1410.7億元，對一年內(nèi)到期的有息債務(wù)覆蓋倍數(shù)為2.3倍。

上半年，綠地控股（600606）主要經(jīng)濟指標(biāo)仍然保持較大體量，共實現(xiàn)營業(yè)收入2045.5億元，利潤總額91億元，歸母凈利潤42.01億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額131億元。

記者梳理各大房企業(yè)績發(fā)現(xiàn)，房企業(yè)績分化加劇，有國資背景的房企和民營房企逐步拉開差距，民營房企業(yè)績呈現(xiàn)普遍虧損狀態(tài)，特別是前幾年激進擴張的企業(yè)，國資房企較為穩(wěn)健，體現(xiàn)出較強的韌性。

國金證券報告顯示，2019年以來，在高價地項目逐步結(jié)轉(zhuǎn)、高能級城市限價的背景下，行業(yè)毛利率水平持續(xù)下滑，國企和民企分化，央國企平均毛利率為19.3%，而民企毛利率僅15.6%。典型房企中華潤置地、保利發(fā)展、中國海外發(fā)展等13家有國資背景的房企今年上半年毛利率高于20%；從變化角度看，僅7家房企毛利率有所提升。

銷售大跌，千億房企降至10家

銷售業(yè)績、交付規(guī)模齊齊下滑，是房企遭遇盈利滑鐵盧的主因。

克而瑞報告顯示，2022年8月，百強房企中近6成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比降低，其中12家企業(yè)的環(huán)比降幅在30%至50%之間，10家企業(yè)環(huán)比降幅超過50%。且有6成百強房企8月單月業(yè)績不及上半年的月均水平。

整體來看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1—8月，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%，降幅較上月收窄1.1個百分點；其中銷售額超千億房企10家，較去年同期減少14家；超百億房企96家，較去年同期減少48家。

銷售大跌下，房企普遍通過降價促銷的方式推動銷售回款提速，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，有53%的百強房企上半年銷售均價同比出現(xiàn)不同幅度下跌，保利發(fā)展、綠地控股、金科股份、旭輝控股等TOP20房企的跌幅均超10%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從今年前8月的累計情況可以看出，當(dāng)前房企的銷售壓力依然很大。目前全國重點房企銷售數(shù)據(jù)累計跌幅達到45%—50%之間的水平，相當(dāng)于房企銷售數(shù)據(jù)縮水了近一半。從這個角度看，房企去庫存壓力和銷售壓力確實是比較明顯的。

不過，一部分國央企如中海、建發(fā)、金茂等在當(dāng)前市場的正向刺激反饋下，實現(xiàn)了不錯的銷售去化。如中海地產(chǎn)8月實現(xiàn)全口徑銷售金額243.4億元，環(huán)比增長39.3%。另一部分是重倉環(huán)京市場的房企。得益于廊坊限購解除，部分企業(yè)銷售受到帶動。榮盛發(fā)展8月實現(xiàn)全口徑銷售金額34.3億元，環(huán)比增長32.9%。

行業(yè)“寒冬”下現(xiàn)金為王

在當(dāng)下已經(jīng)進入“寒冬”的房地產(chǎn)行業(yè)中，穩(wěn)住現(xiàn)金流是“活下去”關(guān)鍵，“現(xiàn)金為王”成為房企生存的共同法則。

在行業(yè)下行、融資收緊的背景下，能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流為正的房企并不算多，即便是龍頭企業(yè)，手握“余糧”的不多。

2021年年報顯示，越秀地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為-46.76億元，同比大降129.3％，這也是越秀地產(chǎn)2018年以來首次經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負。截至2022年上半年末，越秀地產(chǎn)一年內(nèi)到期的短債達269.59億元，同比增加40.67％，現(xiàn)金余額為390.5億元。

但盡管如此，越秀地產(chǎn)依舊逆勢拿地擴儲，公司此前表示今年準(zhǔn)備了457億拿地。最新披露的數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月，越秀地產(chǎn)新增權(quán)益建筑面積約267.7萬平方米，權(quán)益拿地金額為341.7億元，僅7月份拿地金額就高達213億元。

當(dāng)下，誰家的“家底”厚，堅持的時間就久一點。截至今年6月末，金地集團（600383）手握現(xiàn)金約648億元，以及1700億元可用銀行授信規(guī)模。

上半年，旭輝控股實現(xiàn)合同銷售金額631億元，較2021年同期的1361.5億元下跌53.6%，回款率超過100%，累計回款金額超過850億元；在手現(xiàn)金312億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

中南建設(shè)據(jù)財報數(shù)據(jù)披露，2022年上半年，該公司經(jīng)營性現(xiàn)金流入為467.7億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額48.1億元，同比增加99.4%，并連續(xù)5年保持正值。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，在當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控從嚴、融資收緊的背景下，疊加房企債務(wù)集中到期風(fēng)險，降負債、提升財務(wù)穩(wěn)健性是行業(yè)共識，現(xiàn)金流重要性凸顯。中國房地產(chǎn)業(yè)將從過去高負債、高杠桿、高增長模式轉(zhuǎn)向低負債、低風(fēng)險、輕資產(chǎn)的新模式。

與此同時，當(dāng)前有不少房企正在尋找新的增長曲線。據(jù)不完全統(tǒng)計，綠城、龍湖、旭輝、世茂、金地、朗詩、碧桂園等頭部房企已加大了代建業(yè)務(wù)、物業(yè)管理、商業(yè)投資等業(yè)務(wù)的投入。

對于房企而言，除了保交付、促銷售回款、改善流動性之外，優(yōu)選項目、審慎拿地，保證項目利潤率水平；回歸產(chǎn)品、加強產(chǎn)品力打造，提高產(chǎn)品適銷性及產(chǎn)品溢價，成為目前企業(yè)穩(wěn)利潤的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞： 現(xiàn)金為王