（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“前海新房跌到8萬，均價10萬的二手房怎么賣？”

近日，位于深圳前海的萬科瑧灣悅和天健悅灣府前后拿證入市，前者推售321套住宅，備案均價約10.5萬元/平方米，精裝交付；后者推售626套住宅，備案毛坯限價9.2萬/平方米。

就在兩項目對外宣傳之際，有銷售人員傳出，萬科瑧灣悅下血本發放“開盤大禮包”：i深圳登記前300名：總價優惠30萬；凍資前300名優惠：小戶型30萬，大戶型70萬優惠；11月30日前準簽優惠：小戶型30萬，大戶型60萬；12月10日前準簽優惠：小戶型20萬，大戶型40萬；12月20日前準簽優惠：小戶型10萬，大戶型20萬。

(資料圖片僅供參考)

折合下來，萬科瑧灣悅均價最低8.2萬元/平方米。

由于打折力度太大，有業內人士調侃，“這是前海打出龍華價”。也有業內人士擔憂，“前海新房跌到8萬多，均價十多萬的二手房怎么賣？寶中幾個新盤怎么賣？”

“以貸養貸”

事實上，這種擔憂并不多余，有投資客這一身份的張信程正在被其購入的多套房源弄得焦頭爛額。

了解到，張信程在日常工作之余喜歡研究房地產，曾購入華潤城等多套房產，整體月供超40萬。為償還貸款，張信程選擇“以貸養貸”，即利用小銀行的抵押貸做到高評估，從而拿到高息貸款，以此作為下一套房產的首付或上一套房產的房貸。

這樣的操作方法確實讓張信程在房價上漲階段嘗到了甜頭，打新一套賣掉就能凈賺幾百萬，但也讓其在房價下跌期間嘗到了苦頭。據了解，上述抵押貸屬于高息貸款，利率高出市場平均水平，且不享受降息待遇。在房價預期下跌的背景下，張信程名下大部分房產總價均有不同程度的下滑，但是每月要支付出去的巨額利息不會下降。

事實上，這并不是張信程第一次栽跟頭。在2008年金融風暴引發的樓市震蕩中，張信程作為親歷者，真切感受過整體成交大幅萎縮、成交價格大幅下跌、土地成交急度萎縮，主城銷售面積同比下降21.8%等數據帶來的影響。

在近年的一片看漲聲中，他過于樂觀的把賺到的錢基本全數投入了炒房中。為了還貸他不得不將部分房產掛牌出售，但由于市場行情不好，客戶都抱著觀望心態，目前幾套房降價后仍未成功售出。

和張信程有一樣經歷的人有很多，其中較為突出的是2020年至2021年上半年的投資者，這些人拿著最高的房貸利率，在房價最高點上車，卻遭遇最差的市場行情，一度陷入賣了虧錢不賣更虧的窘境。

深圳中原研究中心選取全市關注度高的56個樣本樓盤發現，以2021年的數據進行對比，下滑10-20%的樓盤18個，占比32.1%；下滑5%-10%的樓盤有10個，占比17.9%。也就是說，在過去一年前上車的購房者，大多將投資失利。

“當房價不漲了，或者下跌了，持有房產的成本會全面的顯現，包括物業費、折舊費、按揭貸款以及不買房用做其他這種投資的機會成本。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這時候賣掉房子換成現金投資保本收益類的理財，或許比持有房子的收益更大一點。

二手房量價齊跌

值得一提的是，深圳是北上廣深四個一線城市中最先走出下滑行情的城市。

業內人士指出，北上廣深四個一線城市里，北京是首都，房改以來，市場化的因素一直都不高，一切按行政指導辦。上海和廣州經濟總量高，人口多，城市面積大，基本供需匹配，市場因素和政策因素各半。深圳因為是經濟特區，經濟總量高，經濟發展質量高，人口多，地域面積小，房改以來，基本都是市場為主導，政策干預程度很低。可以說，深圳，一直都是房地產市場化的典型樣本。

在過度自由的市場中，深圳較少受房地產政策影響，但在2021年2月，為促進二手住房市場信息透明，理性交易，深圳率先在全國推行二手房指導價，參考周邊一手住房價格，一次性給全市共3595個住宅小區出臺了詳細的價格指導標準。在執行上，深圳要求中介機構在發布二手房價格時必須采用，銀行發放貸款也以此為參考。

需要指出的是，由于二手房指導價普遍低于掛牌價，導致購房者實際可貸款項減少，等于間接提高了二手房的首付比例。

“二手房參考價本質上是降杠桿、去杠桿的一個邏輯。”李宇嘉表示，該政策的出臺對深圳二手房沖擊很大，打開了二手住宅銷售價格指數連續11個月下滑的序幕。

據國家統計局每月發布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，2021年3月至2021年12月，深圳二手住宅銷售價格指數分別為100.4、100、99.9、99.8、99.6、99.6、99.5、99.8、99.8、99.6，自政策發布兩個月后由漲轉跌。

進入2022年，深圳二手住宅銷售價格指數依舊延續上年的下滑趨勢。2022年前10個月，深圳二手住宅銷售價格指數分別為99.5、99.5、99、100.1、100.5、99.7、99.8、99.5、99.6、99.8，一年內僅有2次上漲。

也就是說，18個月內，深圳二手住宅銷售價格有16個月都在跌。

受買漲不漲跌觀念的影響，購房者在房價下跌過程中選擇觀望，自參考價發布以來，深圳二手房成交量不斷創新低，已連續15個月成交量跌破2500套，2022年9月更是跌破2000套，且無反彈跡象。

“這種下行快導致市場對預期發生了很大的變化。”李宇嘉表示，特別是2020年至2021年上半年購房的投資客，他們大部分加了杠桿，那么在房價下跌和預期不振，特別是房價上漲的預期得到扭轉情況下，投資買房的邏輯發生了根本的改變，從而出現賣盤大幅增長的現象。

與此同時，隨著新房大面積降價促銷，需求轉向新房市場，導致二手房交易量占比不斷下降。

李宇嘉進一步指出，從預期來看，它會形成一個傳染效應，帶動更多的購房者形成這種一致性的預期，將房源掛牌，也會是大家的共同認識。

截至2022年11月1日，根據四大行（樂有家、世華、貝殼找房、中原）公開掛盤出售數據統計，全市共掛盤出售房源102442套（存重復房源，后同），對比10月1日統計的97402套掛牌房源增加5040套，環比增長率為5.2%。

超八成樓盤價格有爆倉壓力

二手住宅銷售價格下跌、掛牌量激增的惡性循環下，二手房價格面臨再度下滑的壓力。

在未來二手房價格仍將持續調整的背景下，深圳中原研究中心進行二手房價格壓力測試，選取全市關注度高的56個樣本樓盤，以2017年至今為樣本時間周期，通過收集2022年樣本樓盤最新成交價格，并測算2017-2021年深圳購房者平均持有成本，以此計算兩個數據的差異率，這個差異率，則為二手房價格壓力值。

“壓力值”更通俗的理解為，二手房成交價能下跌的幅度，壓力值為負數則代表超出2017年以后購房者的購房成本，即爆倉。

測試結果顯示，56個樓盤中，價格壓力值為正的有32個，占比57.1%，代表仍有超過一半的樓盤目前均價高于持有成本，但其中24個僅在0-10%之間，可以承受的下跌空間已經不大。另外24個樓盤價格壓力值為負，代表目前均價低于持有成本，出現虧損。

深圳中原研究中心表示，“一旦平均價格再跌10%，即便不計算后續的貸款利息等成本，那么超過八成的樓盤價格也將低于持有成本。”

二手房掛牌價格方面，據中原中原研究中心統計，對比目前成交均價與掛牌價，所有樓盤掛牌價都高于成交均價，掛牌價高于成交價5%-30%分布最廣泛。其中，掛牌價高于成交價10%-20%分布最多，共有25個樓盤，占比44.6%。其次為20%-30%，共有16個樓盤，占比28.6%。5-10%有9個樓盤，占比16.1%。掛牌價高于成交價10%的占比80.4%。

“在市場持續低迷，掛牌量不斷增多背景下，業主掛牌價遠高于實際成交價成為市場趨勢。”深圳中原研究中心稱。

“這是一個非常明顯的信號——如果以投資為目的購房，你很可能血本無歸，因為未來你的成交價，很可能低于你的買入價。”業內人士表示，經歷這一輪調整，深圳的房地產市場會不會逐漸回歸到正常的需求層面上去，這是大家期待看到的。

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