（編者按： 在剛剛過去的11月，房地產(chǎn)市場仍在持續(xù)下行。從百強(qiáng)房企的表現(xiàn)來看，銷售業(yè)績同比下滑明顯，拿地積極性逐漸下降，發(fā)債融資也處于低谷。

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不過，11月出臺的多項(xiàng)重磅利好政策卻令行業(yè)興奮不已，尤其是支持房企融資的“三支箭”齊發(fā)之下，包括六大銀行在內(nèi)的十余家銀行已向多家優(yōu)質(zhì)房企意向性授信金額超2萬億元，房地產(chǎn)股票和民營地產(chǎn)債也均實(shí)現(xiàn)較大漲幅。房地產(chǎn)市場接下來的走向，也成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。）

每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝

2022年僅剩一個月，房企“搶收”仍未見明顯起色。

11月30日晚，中指研究院、克而瑞、億翰智庫等多家機(jī)構(gòu)公布了2022年1~11月房企銷售業(yè)績。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，TOP100房企前11個月銷售總額67268.1億元，同比下降42.1%；11月單月銷售額同比下降34.4%，環(huán)比減少4.9%。

“銷售主要受需求端政策影響，近期需求端政策總體保持穩(wěn)定，需求變化較小，所以1~11月降幅收窄不大。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水12月1日通過微信接受《》記者采訪時表示，需求回暖需要更大力度調(diào)整放松需求政策，特別是一二線重點(diǎn)城市要加大力度支持剛性和改善性需求，優(yōu)化限貸、限購措施，支持需求釋放。只有一二線城市銷售回暖，才能帶動三四線城市回暖，進(jìn)而帶動全國房地產(chǎn)市場回穩(wěn)。

千億房企數(shù)量減半

值得注意的是，前三甲頭部房企中，碧桂園完成銷售4373.5億元、保利發(fā)展（600048）4001億元、萬科3767億元，前三甲之間的差距較為均衡，在220億~380億元，但第三名萬科與第名名綠城中國拉開了近千億元的差距。

令人意外的是建發(fā)房產(chǎn)，其以1448.6億元的戰(zhàn)績力壓濱江、金茂、綠地、旭輝等老牌房企，站上榜單第11名。據(jù)記者觀察，今年以來建發(fā)房產(chǎn)銷售快速增長，1~9月累計(jì)銷售額已達(dá)千億元，并位列第榜單15名，此后排名逐月上升，目前距離第10名融創(chuàng)僅163億元差距。按照此之前100億~200億元的單月銷售表現(xiàn)，最后一個月TOP10房企席位仍有望發(fā)生微調(diào)。

整體來看，今年前11月銷售額超千億元房企共19家，較去年同期減少16家；超百億元房企100家，較去年同期減少51家。TOP100房企權(quán)益銷售額為46888.9億元，權(quán)益銷售面積為30049.3萬平方米，同比分別下降45.6%和49.9%。

市場不斷筑底的現(xiàn)狀在陣營的變動中也有所反映。具體來看，第一陣營（1000億元以上）房企共19家，較去年同期減少16家，銷售額均值2030.4億元；第二陣營（500億~1000億元）房企共16家，較去年同期減少11家，銷售額均值645.4億元；第三陣營（300億~500億元）企業(yè)25家，較去年同期減少5家，銷售額均值393.5億元；第四陣營（100億~300億元）企業(yè)共40家，較去年同期減少19家，銷售額均值213.2億元。

不僅如此，各陣營房企銷售額增速均有所下滑。其中，TOP10房企銷售額均值為2783.9億元，較上年下降34.8%；TOP11~30房企銷售額均值為911.9億元，較上年下降47.2%；TOP31~50房企及TOP51~100房企銷售額均值分別為461.0億元和239.4億元，同比分別下降51.1%和42.3%。

典型房企目標(biāo)完成率65%

盡管越來越多房企不再增加銷售目標(biāo)，并從追求規(guī)模化轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)健發(fā)展，但從公布銷售目標(biāo)的15家典型房企來看，今年前11月目標(biāo)完成率均值為65.4%，遠(yuǎn)低于去年同期的85.7%，完成全年業(yè)績目標(biāo)的壓力較大。

具體來看，前11月目標(biāo)完成率和目標(biāo)增長率都比較靠前的綠城、濱江、越秀、招商、中糧等，均為央國企或深耕地方的優(yōu)質(zhì)民營房企。

在15家典型房企中，4家房企在年初逆勢調(diào)高了目標(biāo)增長率，其中越秀地產(chǎn)上調(diào)了10.1%、濱江集團(tuán)（002244）上調(diào)6.7%、綠城中國6.5%、保利置業(yè)4.8%。而從完成情況來看，越秀地產(chǎn)也是完成度最高的，達(dá)到84.5%，目前銷售額1044億元已經(jīng)超越了2021年同期的950.7億元。

濱江集團(tuán)緊隨其后，完成了83.4%，但在市場整體轉(zhuǎn)冷的影響下，距離去年同期1545.7億元銷售額、103%目標(biāo)完成率仍有一定差距。

而另一些房企則主動調(diào)低了增長率，如時代中國將全年銷售目標(biāo)定在650億元，下調(diào)超過40%，但也僅完成了目標(biāo)的58.8%，與去年同期銷售規(guī)模相比接近腰斬；新城國際前11月也僅完成了45.8%。

“銷售目標(biāo)完成率較高的企業(yè)均是經(jīng)營較為穩(wěn)健的房企，一是頭部的央國企，二是優(yōu)質(zhì)民營房企。”劉水分析指出，當(dāng)前形勢下，這些企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，財(cái)務(wù)狀況良好，沒有負(fù)面消息，更加受到購房者青睞，所以這些企業(yè)受市場調(diào)整影響相對較小，銷售業(yè)績目標(biāo)完成率相對較高。

濱江集團(tuán)方面日前回應(yīng)記者稱，公司一直按照自己的腳步在走，經(jīng)營比較健康，融資方面始終保持正常的節(jié)奏。目前濱江銷售端還比較暢通，資金方面能夠滿足整個公司的經(jīng)營需求，后續(xù)會根據(jù)相關(guān)政策和公司實(shí)際情況積極推進(jìn)相關(guān)股權(quán)融資工作。

政策利好下如何“搶收”

值得注意的是，11月以來，多項(xiàng)支持房企融資政策陸續(xù)落地，支持房企融資“三支箭”格局已經(jīng)形成。

“近期政策更多是對供給側(cè)房企融資的支持。目前‘保項(xiàng)目、保企業(yè)’并行的主要目的，一是防范房企風(fēng)險，在已出險房企和相對健康房企之間建立風(fēng)險防火墻，促進(jìn)改善市場預(yù)期；二是化解房企風(fēng)險，加快房地產(chǎn)風(fēng)險出清；三是有效緩解民營企業(yè)信用收縮問題，促進(jìn)民營企業(yè)融資恢復(fù)。”

劉水表示，房地產(chǎn)市場預(yù)期的改善及房地產(chǎn)銷售的回穩(wěn)，還需要加大需求側(cè)支持力度，只有房企能夠自我“造血”才能維持可持續(xù)的發(fā)展。

在這樣的市場共識下，近期核心一二線城市繼續(xù)優(yōu)化樓市調(diào)控政策。如北京市通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)商品房將不再執(zhí)行“雙限購”政策；杭州優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，降低二套首付比例；成都、西安放松限購政策，對修復(fù)當(dāng)?shù)厥袌銮榫w產(chǎn)生積極作用。

三四線城市也聞風(fēng)而動，如衢州、義烏、南昌等地開展團(tuán)購補(bǔ)貼和契稅補(bǔ)貼讓利，南寧、梧州、鄂爾多斯等地調(diào)整公積金使用政策，東莞優(yōu)化商品房預(yù)售價格管理等。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國已有超20城降低或取消首套商貸利率下限，且均降至4%以下，其中二線城市武漢、天津、溫州等城市基本降至3.8%~3.9%的水平。

劉水指出：“11月重點(diǎn)100城商品住宅成交面積環(huán)比延續(xù)10月的下降態(tài)勢，同比降幅仍近30%，月底重點(diǎn)城市商品住宅周度成交面積環(huán)比略有提升，但同比降幅仍較大，購房者觀望情緒較重，市場活躍度不足。隨著供給端支持政策逐漸落地，加大需求端支持，購房者預(yù)期及信心的增強(qiáng)，明年初銷售有可能出現(xiàn)明顯回穩(wěn)。”

對于今年僅剩的1個月，房企如何抓住最后的“搶收”機(jī)會？劉水認(rèn)為，首先，要抓城市輪動機(jī)會加快營銷，近一段支持房地產(chǎn)的政策頻出，市場預(yù)期正在醞釀改變，企業(yè)要緊抓時機(jī)積極營銷，特別是一二線熱點(diǎn)城市，企業(yè)要緊抓城市輪動機(jī)會，加大營銷；第二，打造熱銷項(xiàng)目促進(jìn)營銷，當(dāng)前形勢下，改善型住房需求支撐較為強(qiáng)勁，企業(yè)可以趁勢加推項(xiàng)目，打造熱銷樓盤。

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