東亞首航國際

記者 張蓓 李貝貝 北京報道

2023年春節(jié)后，北京樓市重新啟動，多項提振政策下，熱度漸漸回升。北京大力供地的同時，盤活存量形成有效利用也是重中之重。存量中可盤活的，除了舊改項目以及集體土地等之外，還有一部分可觀體量，就是在2017年商住限令后一直沉寂的，數(shù)千萬平“以商辦名義拿地卻意在商住”的待開發(fā)或待售面積，其總貨值超過8000億元。

(資料圖)

2017年3月26日，京建發(fā)［2017］第112號文件（簡稱“326新政”）發(fā)布，全北京商住房市場一夜冰凍。文件以當(dāng)日為界，將“已售”和“未售”劃分兩段，未售的不可再賣給個人，已售的需個人購房者具備北京購房資質(zhì)，銀行端則叫停個人商住房貸款。

如今，326新政已近6周年，商住市場一落千丈后慢慢平靜，6年來基本被隔離在主流房地產(chǎn)市場之外。2月26日，多家房企在北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會組織下發(fā)聲，希望能夠在提振地產(chǎn)支持住房消費的新發(fā)展模式下，促旗下商住存量獲得新生“契機”。

從樓市中被剝離的6年

“永遠(yuǎn)忘不了那一天。”東亞首航國際業(yè)主林玫（化名）回想起6年前，聲音仍帶著些許黯然。

“我2012年6月買了這套40平開間，算小區(qū)里樓層朝向都不錯的，當(dāng)時花了40萬元，1萬元一平，之后商住房市場越來越火，到了2017年初的時候，中介甚至一周給我打一次電話，每次打電話都說又漲了3到5萬元，看漲這么快，我有點慌，就想著趕緊賣掉，當(dāng)時已經(jīng)漲到125萬元了！”雖然時隔六年，但林玫對于每個細(xì)節(jié)仍能脫口而出。

“為了賣房，我在2017年2月把貸款全部還清了，3月份，通過鏈家簽了賣房合同，價格125萬元。”林玫說。“然后呢？”記者詢問，林玫頓了一下，“然后就出政策了，我們除了最后一步過戶，別的流程都走完了，然后，對方就沒資格了，就毀約了。”

東亞首航國際，位于順義臨空經(jīng)濟區(qū)，2011年12月開盤，商辦類產(chǎn)權(quán)，購房者多為個人，因戶型小位置佳，多數(shù)業(yè)主選擇將房子出租，目前40平開間租金約在2800元/月，其中既有住戶也有小公司。

“326新政”之后，林玫最高點125萬元的房子價格一路下滑到如今不到60萬元。“跌回原形了。”林玫調(diào)侃，“持有11年，要是政策能有丁點的松動，我都要趕緊把房子賣掉，怕了，真的，不管什么價格。”

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，326新政后的一個月里，北京商住房實際市場成交跌幅99. 9%，新政前一年間商住房的成交量為67013套，新政后一年間的成交量僅3589套，跌幅94.6%。平均售價從新政前的44390元/平降為20884元/平。

唯一令林玫欣慰的是，比起房價，租金多年來一直平穩(wěn)，租11年下來，基本已經(jīng)“回本”。“我是幸運的，因為買的便宜，很多在326新政前夕高點入手的業(yè)主們，就沒那么幸運了。”

記者注意到，與商住房市場同步歸于沉寂的，是關(guān)于商住房的聲音。326新政當(dāng)日，各媒體重磅報道，甚至有媒體用“絞殺”“一劍封喉”來形容新政對市場的影響。此后，商住房價斷崖式下跌，多處未售產(chǎn)品開發(fā)停滯，輿論唏噓之后，時間推移，商住房逐漸靜默，存在感越來越低。

彼時，出于符合政策規(guī)定的要求，各中介平臺紛紛將架上商住房戶型圖中的“床”“廚房”等居住因素去除，僅剩下戶型外框，如鏈家等更加徹底，一律不放圖片，只有私下詢問時，銷售才會告知房源信息。

在云房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計中，2017年5月30日（也就是326新政兩個月后），北京商住房存量超過2.3萬套，按照近兩個月每月成交124套計算，去化周期超過15年（同時期測算的住宅去化周期為28個月）。往后推移至2018年2月28日，云房統(tǒng)計，北京市公寓類產(chǎn)品庫存套數(shù)將近2.8萬套。越來越安靜的市場中，庫存數(shù)字也在悄然上升。

進(jìn)退兩難的數(shù)千萬方待售面積

6年來，被淡出視野的不僅僅是林玫們，更有一個龐大的群體，就是326新政中被劃分到另一端的“在售、未售”的開發(fā)者們。

據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會向《》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年以來北京市共計成交945宗商辦用地，規(guī)劃可售面積7514萬平方米;其中已售2628萬平方米，約25.67萬套，未售4886萬平方米，占規(guī)劃可售面積的65%以上，未售中又有4172萬平方米屬于未上市，占規(guī)劃可售面積的55.5%以上，而這些項目全部都是2017年前拿地。

這些項目距今最短也有6年時間，北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超對記者表示，“大量商辦項目出現(xiàn)成本價(拿地成本2萬元/平左右，加上建造成本，再加上多年的利息成本，合計在 4萬元/平以上)高于市場售價的局面，這些項目也因此而‘?dāng)R淺’或‘滯銷’，并長期占用沉淀了巨額資金，初步估計貨值8000億元以上。”

“這8000億元資金，8成以上來自于銀行貸款。”黎乃超說：“每年資金成本罰息多少錢，運營成本、管理成本多少錢？”

據(jù)悉，旭輝位于大興的約10萬方商辦地塊已經(jīng)持有8年，拿地價約10億元，如今開發(fā)停滯。對此，旭輝北京公司總經(jīng)理張志軍表示，“財務(wù)的費用已經(jīng)大幾個億花掉了。我們一直在溝通和做方案，以極低的建安成本加房價的形式政府回購也好，或者以基金包括銀行的貸款性質(zhì)把它處理掉也好，現(xiàn)在不在乎這個地能掙錢，能盤活就行。”

“現(xiàn)在地上全是草，一直放著，要是能做長租公寓或其他，雖然也在虧損，但畢竟盤活了，它能產(chǎn)生效益。”張志軍說。

2018年12月，廣州出臺新政，為個人打開了商服類物業(yè)購買窗口，看似并不重磅的一個政策，卻在北京激起漣漪，當(dāng)時多名專家預(yù)測：北京商住離“解禁”不遠(yuǎn)了。此后，多家企業(yè)奔走呼吁，希望能夠解決遺留問題，擺脫困境。

2023年2月26日，一場由北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會牽頭，20余家房企參與的“北京商住行業(yè)研討會”召開，據(jù)公開描述，“研討會的主要目的，即為如何推動北京解決‘商改住’‘限購限貸’等遺留問題建言獻(xiàn)策。”據(jù)記者了解，該會議也是行業(yè)6年以來最大規(guī)模的一次圍繞商住房問題的探討。

會上，當(dāng)代置業(yè)營銷中心總經(jīng)理朱錦繡提到，截止2017年3月25日，公司位于順義的某商辦項目，沒有做任何渠道維護，自然到場客戶達(dá)到1000組，但326新政實施后，絕大部分客戶因不符合要求，項目銷售停止。

融創(chuàng)北京城市大宗交易負(fù)責(zé)人兼西長安壹號項目總經(jīng)理張皓表示，融創(chuàng)在2014年通過招拍掛取得的商住項目至今已是第9年。首期成熟交付是個已達(dá)5000套+的社區(qū)，326新政后，融創(chuàng)試圖以“產(chǎn)業(yè)孵化基地、政府保障房回購、長租公寓、外資收購做康養(yǎng)運營以及發(fā)行Rites等多元化”測算論證，找尋盤活存量的途徑，都因核心瓶頸“算不過帳”而夭折。

追根溯源

北京市為何要出臺326新政？

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為：“初衷還是北京人口疏解，因為商住房小面積、低總價的特點，使得一部分剛需家庭選擇購買商住房上車；另一方面也因為居住風(fēng)險，包括消防，治安等；同時也背離了政府在片區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)公建的初衷，沒有滿足配套升級需求。”

對于商住房帶來的居住問題，戴德梁行中國資本市場董事總經(jīng)理劉兵向記者進(jìn)一步詮釋，“拿陽光100來說，這本來是個高檔小區(qū)，但是很多業(yè)主租房給小企業(yè)，這樣工作居住混在一起，對居民環(huán)境影響很大，既然有規(guī)劃，那么就應(yīng)明確定位，轉(zhuǎn)成住宅的話，樓宇品質(zhì)會保護得更好，樓里辦公的很多小企業(yè)，也可以去產(chǎn)業(yè)園區(qū)，比如亦莊，會有對應(yīng)的這類產(chǎn)品服務(wù)小企業(yè)。”

記者在2016年走訪商住房時候曾看到，如網(wǎng)紅盤中弘北京像素，也難以避免居住隱患問題，曾在小區(qū)外掛“夜晚睡覺門反鎖，防偷防盜靠自我”的宣傳條幅。

多重原因下，為了進(jìn)一步規(guī)范市場，北京市終于施出重錘。然而，刀斬沉疴同時，陣痛也來得極為猛烈。

從業(yè)主端來看，據(jù)上述北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會數(shù)據(jù)，已售出約25.67萬套。而商住房價普遍腰斬后，這些業(yè)主的資產(chǎn)大幅縮水，且難以出售。

這些遠(yuǎn)低于市場價的房源如果恢復(fù)流通，將產(chǎn)生什么影響？在前述北京商住行業(yè)研討會上，匯力基金董事長、中房集團原董事長孟曉蘇表示：這些商住項目單價一般在2萬—3萬元左右，低一點的在1.4萬—1.9萬元左右。進(jìn)入到市場之后，能夠有效平抑房價，降低北京的房價增幅。

中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授、不動產(chǎn)與自然資源法研究中心主任宋志紅認(rèn)為，“從建設(shè)和銷售的環(huán)節(jié)來看，在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建造、竣工驗收等等環(huán)節(jié)，均進(jìn)行了合法審批，在后續(xù)規(guī)劃設(shè)計、建造銷售等環(huán)節(jié)也均得到許可，但房子建起來后。突然出臺禁止賣給個人的政策，此種做法不利于對市場主體的利益保護。”

從企業(yè)端看，更有遠(yuǎn)多于小業(yè)主持有的另外2/3存量在手。新政前，當(dāng)時市場追捧下，開發(fā)商獲取商辦用地的溢價率甚至高達(dá)115%，這個數(shù)字是遠(yuǎn)高于同區(qū)域同等地段純商辦樓盤售價的，北京的“商住”大多集中在五環(huán)外，如果作為純商業(yè)出售，吸引力有限，讓開發(fā)商愿意為溢價買單的，正是“商住”這一形式的存在。

326新政之后，這些土地售價低于成本，“動”則賠錢，“不動”也賠錢。

黎乃超提到，“在北京，大約有3000萬—4000萬平方米的商辦項目得不到合理利用，造成巨大的資源浪費和資產(chǎn)閑置。盤活商住存量的好處是，有利于平抑房價，增加供給，租售并舉，活躍首都市場，增加稅收，化解經(jīng)濟金融風(fēng)險，釋放出大量閑置資金。”

如何解決？

圍繞如何解決問題，市場觀點集中在兩個核心上。

第一是打破“500平分割線”限制。326新政提到，商辦類項目最小分割單元不得低于500平方米。郭毅對記者表示：“這使得產(chǎn)品開發(fā)遇到了很大局限，商業(yè)業(yè)態(tài)多樣，比如社區(qū)底商、小鋪面有的只有三四十平米，而目前限定的500平是使用面積，建筑面積會更高，一刀切管理的話，對于北京多元化商業(yè)布局存在著不利影響。”

第二則是取消個人購買限制，恢復(fù)貸款。關(guān)于這點市場爭議較大。

黎乃超表示，對于不同情況應(yīng)該以不同方式處理。對于3·26新政出臺前，已經(jīng)開工建設(shè)的商辦項目，無法改成辦公商業(yè)的，只要其土地出讓合同中未約定“不準(zhǔn)銷售給個人”等限制條件的，應(yīng)該允許個人購買，允許個人貸款。

郭毅也認(rèn)為，“一套500平商辦類產(chǎn)品，平均約3萬元/平的話，一套總價就要兩千萬元，還是一次性付款，這大大局限了商辦面向市場時候的接受的人群和接受度。”

在現(xiàn)有基礎(chǔ)上想方設(shè)法釋放土地價值，是更為現(xiàn)實的問題。和林玫的想法類似，企業(yè)多數(shù)對于“賺錢”已無執(zhí)念，“盤活”是第一要義。

綠地北京公司副總李志祺對《》記者表示，綠地在北京的商住項目有相當(dāng)高的比例位于各園區(qū)中。急需園區(qū)放松企業(yè)入園限制，同時考慮利用現(xiàn)有存量商辦改造為長租公寓的模式，完善園區(qū)配套設(shè)施，解決入園企業(yè)住宿困難的局面，以此提高商業(yè)辦公項目對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的吸引力。

改造成長租公寓或者養(yǎng)老、人才類公寓，從而搭上如今證券化的順風(fēng)車，是很多企業(yè)期待的，但前提是“能住”。也有的想通過政府回購，甚至貼補嫁妝，將地塊送回“娘家”。

記者了解到，北京曾有“共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老住房”的實施案例，2016年發(fā)布的《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點方案》將該模式定義為“居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營、限齡人群居住”。

據(jù)媒體報道，當(dāng)時的應(yīng)用案例，是樂成集團旗下的雙橋恭和家園，其是以“按份共有”方式銷售不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。即：投資商持有每間居室5%的產(chǎn)權(quán)，95%份額出售給家有60歲以上老人的居民。養(yǎng)老設(shè)施居室之外的其他公共養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施由建設(shè)單位持有100%產(chǎn)權(quán)。”

這其中，可以買賣的是95%購房者持有產(chǎn)權(quán)，年限50年，但條件是，買房或者租房的人家中必須要有60歲以上的老人。

黎乃超表示，該案例的解決方案，或許可以為目前的商住困局，提供一些啟發(fā)思路。

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