摘要

房地產銷售價量齊升：2022年四季度，央行、銀保監會等機構聯合推出改善房企融資的“十六條”和“三支箭”政策，促使了房地產行業的流動性從偏緊張的環境明顯改善。房企融資壓力緩解，保交樓得以推進。這在一定程度上改善了居民購房的信心。此外，隨著全國多個城市不同程度的降低房貸利率甚至是首付比例，房地產銷售得到一定程度的提振。從國家統計局的數據來看，今年前兩個月的房地產銷售面積和金額已經回到去年同期附近。房地產銷售量的提升，也促進了價的回暖。國內70個大中城市的二手房價在連續下跌17個月之后，終于在今年2月份環比上漲。從房價上漲的范圍來看，2月份有40個城市的二手住宅價格環比上漲。

房地產資金來源繼續低迷：過往的地產周期中，當房地產銷售回升的時候，房地產的融資也會得到明顯改善。但是今年前兩個月房地產銷售的好轉，并沒有轉化為房地產資金來源的提升。今年前兩個月房地產開發資金來源仍然處于2015年同期附近。

(資料圖片僅供參考)

按揭與預收款好轉，但國內貸款與自籌資金仍然偏低：與房地產銷售密切相關的個人按揭貸款和定金及預收款有明顯改善，在今年前2個月回到2016年以來區間中間。但是銀行貸款和自籌資金仍然延續了下行的趨勢。自籌資金包括房地產企業發債融資、供應鏈融資和發行理財產品融資等渠道。改善房企融資的“十六條”和“三支箭”提升了樣本房企的融資來源，但是對整個行業資金來源的影響有限。房地產資金來源沒有改善，直接影響到土地成交和政府性基金收入。

房地產銷售到融資傳導受阻，股票和商品承壓：今年前兩個月房地產銷售的好轉，并沒有轉化為房地產資金來源的提升。事實上，居民中長期貸款前兩個月也保持低迷，或說明房地產銷售的改善還沒有形成趨勢。房地產開發資金來源低迷，房企通過發債在一級市場融資難度仍然較高，抑制了房地產鏈條的恢復，對股票和商品形成壓制。后續關注是否有更多的促進房地產銷售和融資的政策推出

風險提示：房地產銷售超預期；利好地產銷售和融資的政策超預期。

正文

01

房地產銷售價量齊升

2022年四季度，央行、銀保監會等機構聯合推出改善房企融資的“十六條”和“三支箭”政策，促使了房地產行業的流動性從偏緊張的環境明顯改善。房企融資壓力緩解，保交樓得以推進。這在一定程度上改善了居民購房的信心。此外，隨著全國多個城市不同程度的降低房貸利率甚至是首付比例，房地產銷售得到一定程度的提振。從國家統計局的數據來看，今年前兩個月的房地產銷售金額已經回到去年同期附近，明顯高于2020年之前的水平；作為對比，去年11月的時候房地產銷售金額明顯低于2020年同期，僅僅相對于2015-2016年的水平。從商品房銷售面積來看，同比增長也有明顯改善，回到了零附近。

房地產銷售量的提升，也促進了價的回暖。國內70個大中城市的二手房價在連續下跌17個月之后，終于在今年2月份環比上漲；而新房房價在1月份已經環比持平，2月份環比上漲0.3%，為2021年8月以來最大的單月環比上漲幅度。從房價上漲的范圍來看，2月份有40個城市的二手住宅價格環比上漲，有55個城市的新建商品住宅價格環比上漲。統計局的數據表明，國內房地產銷售價量齊升，改善的跡象已經比較明顯。

02

房地產融資繼續低迷

在過往的地產周期中，當房地產銷售回升的時候，房地產的融資也會得到明顯改善。但是今年前兩個月房地產銷售的好轉，并沒有轉化為房地產資金來源的提升。去年11月房商品房銷售額與房地產開發資金來源都處于2015-2016年的水平；今年前兩個月房地產銷售金額已經明顯高于2020年之前，但是房地產開發資金來源仍然處于2015年附近。此外，房價上漲也沒有對房地產開發資金來源也形成明顯的提振。

同比是和去年同期的數據比較，如果看季節性圖表，即對比過去多年同期的數據，可以發現今年前2個月房地產開發資金來源同樣也處于歷史的低點，僅僅好于2020年同期(當時新冠疫情的影響較大)。而去年四季度房地產開發資金來源同樣也處于過去多年的最低點。季節性分析進一步表明在房地產銷售價量齊升的同時，房地產的資金來源仍然低迷。

房地產資金來源主要有四部分構成，個人按揭貸款、定金及預收款、國內貸款和自籌資金，其中前兩部分受到房地產銷售的影響較大。2022年四季度，這四個分項都處于過去年同期的低點。今年前兩個月，隨著多項政策的推進，房企融資環境得到一定改善、房地產銷售價量齊升，房地產資金來源中與銷售有關的分項改善明顯。其中個人按揭貸款已在今年前2個月已經回升至過去8年的中間水平附近，定金和預收款也類似。隨著房地產銷售的改善，預計這兩項還將不斷恢復。

但是，房地產資金來源另外重要的兩個分項，國內貸款和自籌資金仍然低迷。國內貸款在去年全年都處于2016年以來最低水平，今年前2個月繼續下滑，再創新低。事實上，過去3年房地產開發從銀行獲得的貸款就不斷下滑。即便去年政策有調整，但是從統計局公布數據來看，還沒有實質性改善的跡象。而對于房地產自籌資金，主要是發債融資和供應鏈融資等，這些在2021年之前一度是房地產融資重要的來源。但是隨著房地產行業下行壓力的加大，房企發債融資和供應鏈融資難度也不斷上升。去年四季度房企融資的“三支箭”對于樣板房企來說可以提升融資水平，但是對于整個行業來說，銀行信貸以及發債融資的改善仍然有限。按揭貸款和預收款略有改善，而國內貸款和自籌資金仍然下滑，綜合起來就是房地產融資資金來源整體低迷。

房地產資金來源沒有改善，直接影響到土地成交和政府性基金收入。年初至今，100個大中城市土地成交依然處于冰點，而政府性基金收入也是不斷下滑，尚未見到好轉的跡象。最為地方政府重要的收入來源，土地銷售承壓對基建也帶來一定影響。房地產銷售的好轉沒有轉化為房地產開發資金來源的提升，就影響到整個地產產業鏈的回升。

03

房地產銷售到融資傳導受阻，股票和商品承壓

在過往的地產周期中，當房地產銷售回升的時候，房地產的融資也會得到明顯改善。但是今年前兩個月房地產銷售的好轉，并沒有轉化為房地產資金來源的提升。事實上，居民中長期貸款前兩個月也保持低迷，或說明房地產銷售的改善還沒有形成趨勢。房地產企業發行的美元債占中資高收益美元債比例接近40%，是過去一段時間影響中資高收益美債債價格的主要因素。房地產開發資金來源低迷，房企通過發債在一級市場融資難度仍然較高，抑制了房地產鏈條的恢復，對股票和商品形成壓制。后續關注是否有更多的促進房地產銷售和融資的政策推出。

04

風險提示

1、房地產銷售超預期；

2、利好房地產銷售和融資的政策超預期

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