2022年年報(bào)季進(jìn)入尾聲，多家房企去年計(jì)提資產(chǎn)減值情況也浮出水面。

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同花順（300033）iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至4月27日發(fā)稿，已披露年報(bào)的72家A股房企中，有54家存在資產(chǎn)減值損失，總減值額達(dá)403億元，較2021年的289億元增長近40%，占54家房企凈利潤總和的近70%；此外，46家披露信用減值損失的房企總損失金額為52億元，相較2021年的55億元有小幅減少。從計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備范圍來看，少則幾億元，多則上百億元。

在年報(bào)披露期，滬深交易所曾向多家房企下發(fā)關(guān)注函，對部分房企計(jì)提巨額減值的原因進(jìn)行問詢。從多家房企回復(fù)函來看，大部分減值損失來自于存貨跌價(jià)損失。

這也就意味著，部分房企的存貨市場價(jià)或已低于其成本。隨著房地產(chǎn)支持政策的持續(xù)推出，該部分減值是否有可能轉(zhuǎn)回？地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營上仍然面臨哪些問題和挑戰(zhàn)，又有哪些改善？或許我們能從這54份年報(bào)中窺得一角。

存貨跌價(jià)為資產(chǎn)減值主因

根據(jù)年報(bào)，上述57家房企的資產(chǎn)減值損失總計(jì)403億元，其中有365億元為存貨跌價(jià)損失。

以華僑城為例，2022年華僑城資產(chǎn)減值損失合計(jì)為127億元，其中有115億元來自于存貨跌價(jià)損失。華僑城2022年歸母凈利潤虧損109.5億元，同比下滑387.05%。而2022年前三季度華僑城實(shí)現(xiàn)凈利潤1.26億元。

在回復(fù)深交所關(guān)注函時(shí)，華僑城表示，公司布局的多個(gè)城市新房價(jià)格處于下降通道，部分區(qū)域的存貨根據(jù)可去化的市場價(jià)格計(jì)算的可變現(xiàn)凈值已低于成本，依據(jù)會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎性原則，在2022年度計(jì)提了相應(yīng)的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

“由于2022年房地產(chǎn)市場需求端受到一定沖擊，房企銷售端受挫，同時(shí)也會(huì)在一定程度上對存量資產(chǎn)的預(yù)期減弱，導(dǎo)致計(jì)提減值金額上升。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向《》記者表示，計(jì)提相應(yīng)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備后，房企輕裝上陣也是對業(yè)績負(fù)面影響的提前釋放，客觀上對企業(yè)長期健康良性發(fā)展起到積極作用，對企業(yè)自由現(xiàn)金流不會(huì)造成實(shí)際影響。

從房企回復(fù)交易所關(guān)注函的情況來看，大部分房企判斷出現(xiàn)減值跡象的主要依據(jù)是銷售均價(jià)下降以及去化緩慢，跌價(jià)的存貨則主要來自于非一線城市。

例如，陽光城在回復(fù)關(guān)注函時(shí)表示，其位于北海市銀海區(qū)的某項(xiàng)目，2021年度銷售均價(jià)約11000元/平方米，項(xiàng)目周邊競品售價(jià)約10800元/平方米至12000元/平方米。自2022年下半年起，市場快速調(diào)整，周邊競品均相應(yīng)降價(jià)，公司跟隨競品，將價(jià)格調(diào)整至約8000元/平方米，計(jì)提約4.7億元跌價(jià)。

華僑城也表示，公司項(xiàng)目所在主要城市2022年房地產(chǎn)銷售額均出現(xiàn)了不同程度的下滑，其中昆明、重慶、東莞、鄭州、海口、天津等城市出現(xiàn)量價(jià)齊跌的情形，成都、廣州等城市雖銷售均價(jià)未有下跌，但考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域的市場銷售去化緩慢、房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓等因素，公司存貨面臨減值跡象。

不過華僑城也在年報(bào)中表示，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備后，如果以前減記存貨價(jià)值的影響因素已經(jīng)消失，導(dǎo)致存貨的可變現(xiàn)凈值高于其賬面價(jià)值的，在原已計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額內(nèi)予以轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回的金額計(jì)入當(dāng)期損益。

“從銷售看，2022年全年市場成交保持低迷態(tài)勢，年底房地產(chǎn)市場銷售未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。從價(jià)格看，百城新建住宅價(jià)格自2014年首次出現(xiàn)下跌。2022年市場的調(diào)整不同于過去幾年，房企對存貨進(jìn)行減值測試，相應(yīng)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這一做法符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的謹(jǐn)慎性原則。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《》記者表示，從會(huì)計(jì)報(bào)表來看，市場向好后企業(yè)可以轉(zhuǎn)回部分計(jì)提資產(chǎn)減值損失，增加報(bào)告期利潤。

房企利潤有望得到修復(fù)

當(dāng)前，房企面臨的市場環(huán)境已經(jīng)有所轉(zhuǎn)變。隨著全國多個(gè)城市房貸利率下調(diào)，政策持續(xù)向好，市場情緒也在逐漸恢復(fù)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，TOP100房企銷售總額達(dá)1.76萬億元，同比增長8.2%，是去年以來首次實(shí)現(xiàn)增長。其中，3月份單月銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%。

此外，多地土拍市場表現(xiàn)也較為活躍，溢價(jià)率均有所提升，開發(fā)商補(bǔ)貨意愿也在增加，多個(gè)熱門城市甚至出現(xiàn)幾十家房企爭搶一塊土地的情況。

“以負(fù)債推動(dòng)行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)過去，未來房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率應(yīng)該是穩(wěn)定在一個(gè)平穩(wěn)的區(qū)間。”同策研究院資深分析師肖云祥向《》記者表示，就當(dāng)前而言，風(fēng)險(xiǎn)出清后，行業(yè)會(huì)有一個(gè)復(fù)蘇的過程，房企利潤也有望得到一定的修復(fù)。

“公司在2022年的虧損可以看作是在行業(yè)調(diào)整下的短期表現(xiàn)，該做的動(dòng)作、措施都做了，問題也充分暴露了。”近日，中南建設(shè)（000961）管理層在業(yè)績大會(huì)上表示，隨著市場進(jìn)一步走向良性循環(huán)，中南建設(shè)的存貨和資產(chǎn)價(jià)值將得到重估，在市場好轉(zhuǎn)的情況下，2023年中南建設(shè)有望實(shí)現(xiàn)盈利，融資能力和發(fā)展能力在這個(gè)階段會(huì)得到修復(fù)和提升。

關(guān)榮雪向《》記者表示，2023年，受益于融資環(huán)境寬松等因素，房企業(yè)績有望穩(wěn)步回升，但強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面已然形成，無論是融資端還是銷售端，都傾向于優(yōu)質(zhì)房企，對于中小型房企以及出險(xiǎn)房企，還需要通過自身的運(yùn)營去突破經(jīng)營困境，從而贏得機(jī)遇。

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