進入2023年，土地市場熱度漸升，截至4月份，全國主要地級市土地溢價率實現“四連升”，但“分化”仍是土拍市場關鍵詞。

從拿地企業來看，央企國企仍是主力，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為央企國企。值得關注的是，民營房企有回歸的趨勢。其中，4月份龍湖在上海、杭州、長沙以41億元拿下3宗地，碧桂園通過搖號以28.3億元競得杭州濱江浦沿地塊。那么，一、二線城市土拍熱度能否延續？拿地企業將會呈現怎樣的趨勢？

【資料圖】

民營房企回歸土地市場

今年前4個月，百強房企拿地投資額雖然仍未追平去年同期數據，但是降幅繼續收窄。據中指研究院的數據統計，1-4月份，TOP100企業拿地總額3150.1億元，拿地規模同比下降13.1%，降幅環比收窄1.88個百分點，華潤置地、建發房產、萬科占據新增貨值榜單前三位。其中，華潤置地以累計新增貨值503億元占據榜單第一；建發房產、萬科緊隨其后，累計新增貨值規模分別為418億元和337億元。

目前，央企國企參與拿地的熱情較高。從中指研究院發布的重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是主力。華潤置地、萬科、綠城、保利發展（600048）等全國性龍頭企業仍在多個重點城市廣泛布局，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為央企國企，這與穩健型央企國企的資金狀況相對較好有直接關系。而在民營企業中，坤和集團占據了杭州市拿地金額榜首。

與此同時，以今年首輪上海土拍為例，參拍的50余家企業中雖然有近20家民企，但19宗地塊中有14宗均被國企和地方國資競得。此外，截至4月底，2023年北京住宅用地央企國企拿地金額占比近七成；民企中，京東、大華獲取地塊，民企拿地力度整體來看仍在低位。

從諸葛數據研究中心發布的4月份房企權益拿地金額TOP15榜單來看，華潤置地時隔1月重回榜首，4月份總權益拿地金額為209.5億元，該筆土地投資資金注入了廣州4宗、上海及長沙各1宗地塊中，可見華潤置地對于一線及熱點二線城市的布局意愿頗高。此外，萬科以75.57億元位居權益拿地金額第三。不難發現，4月份熱點城市密集拍地，優質地塊頻頻涌現，品牌頭部房企的出手更顯“闊綽”。

值得關注的是，在土地市場民營房企穩步回歸。對于民企投資的積極性在復蘇，克而瑞分析認為，此前拿地積極的民企如龍湖、濱江、偉星等持續在深耕的城市拿地。4月，龍湖在上海、杭州、長沙以41億元拿下3宗地；濱江則繼續深耕杭州；偉星繼2月份杭州拿地后，再次競得蕭山區一宗地塊，且在合肥土拍中，報名多達7宗地，并在競品質中競得高新區地塊。此外，本土民企緊抓“撿漏”機遇，參與到搖號中，坤和、天陽等多家民企在大本營均有所斬獲。值得注意的是，碧桂園時隔9個月首次在集中供地拿地，通過搖號競得杭州濱江浦沿地塊，總價28.3億元，也是4月杭州土拍成交價最高的地塊。

2022年-2023年4月50家代表房企每月拿地總額

數據來源：CREIS中指數據、中指地主。數據范圍：包含招拍掛權益土地及收并購土地。

“分化”仍是土拍市場關鍵詞

事實上，今年以來，不同城市冷熱不均仍然明顯，“分化”仍是土拍市場關鍵詞。根據中指研究院統計，1-4月份，非核心一、二線城市土拍市場仍以底價成交為主，如鄭州在首輪土拍中推出11宗地塊，其中10宗底價成交；長春推出8宗地塊，其中7宗底價成交。當前市場熱度僅限于部分高能級城市，三、四線城市的房地產市場恢復難度仍較大。

相比之下，長三角多個城市土拍熱度持續回溫。4月份，上海一次性推出19宗涉宅用地，拍地總金額近519億元，平均溢價率7.3%，頭部房企回歸積極補倉，共吸引超50家房企競拍，為近六年最多。

另外，杭州市、合肥市和無錫市三大長三角核心城市也在本輪集中供地中累計成交金額近370億元，杭州市12宗地塊僅花費50分鐘就全部出讓，合肥土拍的參與房企總數超60家。2023年以來，除了上述長三角四城，南京市、蘇州市、寧波市等核心板塊土地同樣競爭激烈，競拍至地價上限。

值得注意的是，在市場升溫之下，北京地塊土拍規則升級，競拍規則有所收緊。新規則要求，禁拍企業范圍由“同一企業及其控股的各個公司”向上溯源到“同一集團成員企業”，有利于促進市場公平競爭。2023年以來，北京土拍情緒相對較高，特別是3月23日成交的昌平區朱辛莊地塊創出參拍企業數量新高，吸引42家房企參與搖號，其中有些參拍公司雖然不屬同一企業，向上追溯屬于同一集團，一定程度上提高土地搖號中簽率。

土拍市場的分化還表現在流拍上。據諸葛數據研究中心信息顯示，流拍率方面，4月一線城市繼續保持高效的出讓姿態，仍無流拍地塊；二線城市流拍率雖然4月份較上月上升1.22個百分點，但整體仍處于相對較低水平，低于去年同期6.61個百分點；三、四線城市流拍率仍居高位，環比下降0.92個百分點，較去年同期上升2.28個百分點。

一、二線城市土拍熱度或將延續

自去年5月起，土地溢價率高位回落，去年9月進入低位水平。進入2023年，土地市場熱意漸增，截至4月，全國主要地級市土地溢價率實現“四連升”。據諸葛數據研究中心信息顯示，4月全國主要地級市溢價率為7.95%，環比上升1.04個百分點，同比上升2.43個百分點。

對此，諸葛數據研究中心分析人士認為，這是由于樓市交易端穩步恢復，房企補倉情緒增加。此外，金融政策持續支持房企融資，資金流稍有改善，房企拿地機會隨之增加。預計接下來，品牌頭部房企的拿地活躍度仍將較高，民營房企穩步回歸，地方城投類企業的身影將逐漸消退。

對于未來的土地市場，克而瑞分析，在優質地塊“僧多粥少”的情況下，土地市場競爭仍將加劇，以搖號或競品質為主的土拍方式，會影響房企的投資策略，同時也給中小房企帶來機遇。

克而瑞指出，綜合而言，當前土地市場熱度延續性顯著好于新房市場，雖然整體呈現點狀回暖、城市分化的格局，但土地的火熱一定程度上提振了市場信心，加快了投資以及銷售的傳導效應；預計接下來一、二線土拍熱度仍會慣性延續，優質地塊依舊是房企補倉拿地的競爭點。

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