5月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-4月全國房地產(chǎn)市場基本情況。從數(shù)據(jù)來看，1-4月全國房地產(chǎn)市場無論是房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，還是開發(fā)商的銷售、到位資金均呈現(xiàn)反彈，但投資端卻依然保持降幅擴(kuò)大的趨勢，-6.2%的同比跌幅，相較于上月的-5.8%繼續(xù)擴(kuò)大，開發(fā)商的投資熱情為何還不積極？

銷售、資金、景氣指數(shù)均向好

(相關(guān)資料圖)

無論是銷售還是資金，樓市在4月數(shù)據(jù)維度都迎來了“上漲”。

銷售端，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月，商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，其中住宅銷售面積增長2.7%。商品房銷售額39750億元，增長8.8%，其中住宅銷售額增長11.8%。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，1-4月全國商品住宅銷售面積、銷售額增速較1-3月分別提高1.3、4.7個(gè)百分點(diǎn)。1-4月全國新建商品住宅銷售額絕對(duì)規(guī)模僅低于2021年峰值水平。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，今年以來住房支持政策的積極成效持續(xù)釋放，居民住房消費(fèi)信心改善，帶動(dòng)住房銷售市場回暖。

“這意味著，今年一季度激活合理住房消費(fèi)需求的工作是積極有效的。但鑒于近期有市場走弱的現(xiàn)象，各地要重視繼續(xù)提振銷售端指標(biāo)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

嚴(yán)躍進(jìn)根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，1-4月全國商品住宅均價(jià)為10562元/平方米，漲幅為11.1%。當(dāng)前房價(jià)漲幅相對(duì)大，和各地放松限價(jià)政策、銷售端改善房企調(diào)整定價(jià)策略等有關(guān)。

與商品房銷售同步，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金也有一定程度反彈。1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45155億元，同比下降6.4%。雖然仍保持負(fù)值，但較上月收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。

其中，國內(nèi)貸款6144億元，下降10%；利用外資12億元，下降69.6%；自籌資金12965億元，下降19.4%；定金及預(yù)收款15925億元，增長4%；個(gè)人按揭貸款8222億元，增長2.5%。

上述兩項(xiàng)核心指標(biāo)的刺激，帶動(dòng)了整體行業(yè)景氣指數(shù)的復(fù)蘇：4月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.78，保持連續(xù)四個(gè)月正增長。

投資下滑的意料之外與情理之中

然而，在房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)、開發(fā)商銷售和到位資金均呈現(xiàn)反彈的情況下，投資端卻依然保持降幅擴(kuò)大的趨勢，-6.2%的同比跌幅，相較于上月的-5.8%繼續(xù)擴(kuò)大。

具體來看，1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%，開發(fā)投資增速已連續(xù)多個(gè)月負(fù)增長。從數(shù)據(jù)上看，供應(yīng)端房企目前的積極性仍然不高，1-4月房企的房屋施工面積、新開工面積、竣工面積均呈現(xiàn)不同幅度的下滑，其中住宅新開工面積22900萬平方米，同比下降20.6%，房企補(bǔ)庫存的動(dòng)力不足。

在廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，房企開發(fā)投資積極性不高，主要原因在于供給狀態(tài)受到多因素掣肘，開發(fā)商爆雷余波尚存，疊加今年大規(guī)模的到期債務(wù)，給到了一定的開發(fā)壓力，而且銷售端的復(fù)蘇并沒有達(dá)到預(yù)期。整體風(fēng)險(xiǎn)處置進(jìn)度慢，所以導(dǎo)致施工、新開工、竣工方面都有一定程度的下行。“手里沒有土地儲(chǔ)備的房企，在放緩拿地節(jié)奏；手里有土地儲(chǔ)備的房企，開工積極性也并不高。”

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析稱，房企投資信心恢復(fù)力較弱，主要體現(xiàn)在新開工意愿上。雖然銷售端累計(jì)指標(biāo)有所改善，但由于當(dāng)前市場呈現(xiàn)一個(gè)弱復(fù)蘇的狀態(tài)，尤其是4月單月銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)較大降幅，開發(fā)商新開工呈現(xiàn)觀望局面。但隨著3-4月以來熱點(diǎn)城市土拍市場呈現(xiàn)明顯升溫跡象，預(yù)計(jì)二季度房企新開工意愿上升，開發(fā)投資降幅將有所收窄。

“投資意愿目前看整體是恢復(fù)的，特別是央國企和一些優(yōu)質(zhì)的區(qū)域型國企，但分化也很嚴(yán)重。”廣東某國有房企北京公司區(qū)首直言，投資數(shù)據(jù)在本月之所以依然呈現(xiàn)下滑趨勢，與房地產(chǎn)特殊的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)周期有關(guān)。“比如4月的投資數(shù)據(jù)，最快是3到6個(gè)月之前的拿地，一年都是正常的。”

不僅是樓市整體數(shù)據(jù)的滯后，在他看來，投資的數(shù)據(jù)恢復(fù)周期要遠(yuǎn)長于銷售與融資，因此4月在銷售等三項(xiàng)數(shù)據(jù)上漲的情況下，投資依然下滑就在情理之中了。

如何拉動(dòng)投資？

房企開發(fā)投資的現(xiàn)狀還會(huì)持續(xù)下去嗎？哪些因素可以拉動(dòng)房企開發(fā)投資？

對(duì)此，多位行業(yè)分析師均表示，除了看房地產(chǎn)市場的走勢外，還要看購房者的信心恢復(fù)和房企債務(wù)處理情況。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析指出，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，4月以來，市場情緒有所回落，重點(diǎn)城市“五一”假期表現(xiàn)較為平淡，上周成交規(guī)模在低基數(shù)下環(huán)比有所增長，但購房者置業(yè)信心仍偏弱，市場預(yù)期并不穩(wěn)固。

從企業(yè)融資角度來看，根據(jù)中指監(jiān)測，4月房企非銀融資規(guī)模環(huán)比下降兩成左右，信用債發(fā)行放緩，企業(yè)資金面改善仍不理想。短期來看，在企業(yè)資金壓力較大、銷售緩慢修復(fù)等因素影響下，二季度開工、投資難現(xiàn)明顯改善，預(yù)計(jì)新開工面積繼續(xù)下行，受新開工、土地縮量拖累，房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降態(tài)勢或延續(xù)，但竣工的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)有望對(duì)投資帶來支撐。不同區(qū)域中，東部熱點(diǎn)地區(qū)房企投資意愿相對(duì)較好，短期新開工面積、開發(fā)投資額有望繼續(xù)修復(fù)。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，目前最重要的是幫助企業(yè)“解困”，應(yīng)繼續(xù)加大對(duì)房企融資的支持力度，化解房企潛在風(fēng)險(xiǎn)，由“流入”到“流出”，實(shí)現(xiàn)正循環(huán)。另一方面，也要考慮到購房者的信心恢復(fù)，需求端的改善將極大影響到供給端，這樣房企才有動(dòng)力拿地。

可以看到，相較于商品房銷售的回暖，土地市場的復(fù)蘇力度明顯偏弱。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，TOP100房企拿地總額為3150.1億元，拿地規(guī)模同比下降13.1%，降幅較上月繼續(xù)收窄1.88個(gè)百分點(diǎn)。百強(qiáng)房企拿地門檻值為10億元，較去年同期的42億元仍有較大幅度的下降。

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