本報記者|季曉莉經(jīng)歷幾年的行業(yè)下行周期，房地產(chǎn)業(yè)仍在底部徘徊。相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的7月，排名前100的房企實現(xiàn)銷售操盤金額3504.3億元，單月業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低。單月業(yè)績同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅較上月進一步擴大。近期，中央和地方各級政府相繼發(fā)聲，在“房住不炒”的前提下，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。業(yè)內(nèi)人士認為，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，對推動經(jīng)濟回升向好具有重要作用。上半年，房地產(chǎn)行業(yè)貸款增長呈現(xiàn)持續(xù)恢復態(tài)勢，中長期貸款增速持續(xù)上升。6月末，房地產(chǎn)業(yè)中長期貸款增長7.1%，比上月末和上年同期分別高0.2和8.5個百分點，增速是連續(xù)11個月上升。上半年，房地產(chǎn)業(yè)新增中長期貸款6287億元，同比多增4590億元。政策組合拳密集推出前不久，住建部、央行等部門提出的部分調(diào)整政策正加速落地。8月4日，國家發(fā)展改革委等四部門召開新聞發(fā)布會，國家發(fā)展改革委副秘書長、綜合司司長袁達表示，推進超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、有序擴大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)行規(guī)模等政策措施已經(jīng)陸續(xù)出臺實施，其他政策也在抓緊推進，為經(jīng)濟持續(xù)恢復提供有力政策支撐。央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，重申延續(xù)實施保交樓貸款支持計劃至2024年5月末，穩(wěn)步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地。同時，指導銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。7月14日在國新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，鄒瀾表示，我國前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上。“下一步，按照市場化、法治化原則，人民銀行支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”隨后，8月1日，央行、國家外匯管理局在2023年下半年工作會議中也明確提出，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。58安居客研究院院長張波表示，調(diào)整存量房貸利率一方面可以減輕已購房群體的經(jīng)濟負擔，另一方面可以減少提前還貸現(xiàn)象的出現(xiàn)，有利于銀行優(yōu)質(zhì)房貸資產(chǎn)的穩(wěn)定。住建部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上指出，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。這意味著“賣一買一”的改善性購房群體將享受首套購房的待遇。多地出臺支持房地產(chǎn)新政購房補貼打頭陣全國多地也很快展開行動發(fā)布穩(wěn)樓市相關(guān)政策，與購房補貼相關(guān)的內(nèi)容成為熱門。8月1日，江蘇句容出臺穩(wěn)樓市新政，其中包括多孩家庭購新房給予契稅補貼、購買新建商住房給予契稅補貼等。8月3日，鄭州推出房地產(chǎn)新規(guī)15條，包括購房契稅補貼、多子女家庭購房補貼、現(xiàn)房銷售試點、不滿3年不得上市轉(zhuǎn)讓規(guī)定暫停執(zhí)行。8月4日，江西贛州發(fā)布18條房地產(chǎn)措施，其中提到支持實行購房補貼和繼續(xù)實行階段性購房契稅補貼。8月4日，南京發(fā)布房地產(chǎn)新政，鼓勵新六區(qū)及棲霞、雨花臺兩區(qū)按合同價給予一定比例的購房補貼，減輕剛性和改善性購房負擔。8月8日，四川省巴中市恩陽區(qū)房地產(chǎn)新規(guī)，購買首套自住住房，首付款比例下調(diào)至20%，對農(nóng)民工和返鄉(xiāng)人員實施100元/每平方米的購房補貼。北上廣深等一線城市也相繼表示，將會同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求。1~7月份，全國已有超百省市(縣)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺調(diào)控措施超360次。7月份有33省市(縣)出臺政策42條。近百城調(diào)整住房公積金政策，優(yōu)化公積金提取條件；部分城市優(yōu)化限購政策，放松限購區(qū)域，如杭州臨平、余杭、錢塘區(qū)部分街道納入差異化限購范圍，非戶籍居民滿足1個月社保即可在當?shù)刭彿浚婚L沙對人才放松購房限制條件，合肥對老年成員家庭及多孩家庭增加限購套數(shù)。政策調(diào)整還表現(xiàn)在降低首付比例及房貸利率等方面。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，超40城的首套房利率跌破4%。但二套及以上的購房門檻較高，重點城市二套房首付比例以及貸款利率仍然處于高位。值得注意的是，有聲音認為，購房補貼更傾向于短期的鼓勵和輔助，無法真正成為影響購房者的決定性因素。樂居網(wǎng)發(fā)布的《2023年中購房意愿白皮書》便顯示，稅費調(diào)整和購房補貼對決策影響不大。在“下列哪種情況變化，會影響您的購房決策”的回答選擇中，“稅費/利率繼續(xù)下調(diào)”“大額購房補貼”僅能影響4.81%和11.12%的購房者。為什么又是房地產(chǎn)過去的一年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了1998年房改以來最劇烈的調(diào)整，銷售額下滑30%以上，大面積頭部民營房企爆雷，土地出讓收入驟降。2023年以來，各地政策一直保持寬松趨勢，但是房地產(chǎn)市場仍未完全回暖。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年7月，重點50城市場情緒指數(shù)為-0.73，較上月回落0.02，進入低位區(qū)間。諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士預(yù)計，市場自4月以來持續(xù)下行，經(jīng)歷了3個月的受挫，7月新房成交規(guī)模創(chuàng)近年來新低，市場信心仍處于不足階段。目前，購房者信心還需要更加強有力的政策來推動，且政策效果存在一定的時間窗口，在交付不確定性等影響之下，短期內(nèi)，低位盤整的現(xiàn)狀難以得到根本性改變。《觀點指數(shù).2023中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》認為，二手房銷售價格短暫回升后再現(xiàn)下跌，意味著房價“擠泡沫”的過程仍在持續(xù)。土地出讓收入的下降亦反映出房地產(chǎn)投資規(guī)模的下行趨勢。據(jù)財政部數(shù)據(jù)，今年上半年，國有土地使用權(quán)出讓收入18687億元，同比下降20.9%。盡管政策端支持力度較大，但是優(yōu)質(zhì)投資者難尋，資金呈現(xiàn)遠離房地產(chǎn)行業(yè)的傾向。現(xiàn)在，中央及地方政府尤其是政策較為嚴格的一線城市表態(tài)無疑給市場注射了“強心針”。分析機構(gòu)表示，“政策底”已經(jīng)到來，政策將圍繞降門檻、降成本展開，過去市場過熱階段出臺的政策均有改善預(yù)期，但市場信心需要時間恢復。澤平宏觀創(chuàng)始人任澤平認為，如果不過度超發(fā)貨幣，就不必擔心房地產(chǎn)像過去20年出現(xiàn)普漲暴漲，因為房地產(chǎn)大開發(fā)時代落幕，進入存量時代，全國套戶比已經(jīng)達1.09，供求基本平衡，70%以上城市面臨人口流失和住房過剩，再加上人口老齡化少子化加速到來，未來住房需求將收縮，房地產(chǎn)長周期拐點已出現(xiàn)。任澤平認為，綜合考慮城鎮(zhèn)化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產(chǎn)市場未來仍有發(fā)展空間。2023年，我國新增城鎮(zhèn)居住需求約12億平方米，城鎮(zhèn)常住人口增加、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的31.5%、32.7%、35.8%。改善性需求總量、占比均呈現(xiàn)逐年增長趨勢，2023年后有望超越城鎮(zhèn)常住人口增長帶來的需求成為最大的需求。而且由于中國家庭戶規(guī)模迅速小型化以及人民對美好生活的需要，未來城鎮(zhèn)居民對人均住房面積的需求進一步增加，帶來的改善性居住需求年均4.2億~4.7億平方米。因生育率下滑、晚婚不婚率提高、年輕人婚后獨立居住等因素，中國家庭戶規(guī)模迅速小型化，帶來更多的住房和更大的人均住房面積需求。2023~2032年城市更新還將帶來約3.7億~3.8億平方米的住房需求。房地產(chǎn)是不是提振經(jīng)濟的工具？“當前并不是簡單傳統(tǒng)意義上的救房地產(chǎn)，而是在穩(wěn)房市的同時，發(fā)揮其實體經(jīng)濟屬性，避免其金融屬性死灰復燃；實現(xiàn)既能通過短期措施促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，又能通過長期制度建設(shè)促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”任澤平表示。除了已經(jīng)出臺的各類政策措施，任澤平還提出，北上廣深等應(yīng)適當降低落戶和購房門檻，充分尊重人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈城市群集聚的客觀規(guī)律；通過貸款展期、債務(wù)重組、并購等方式化解房企風險；推進以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉為五大支柱的住房制度改革。專家認為房地產(chǎn)仍有光輝前景“房地產(chǎn)大規(guī)模的建設(shè)、拆遷已經(jīng)過去了，整個城市中心功能需求的改變現(xiàn)在才剛開始。”萬科集團創(chuàng)始人、深石集團創(chuàng)始人王石在8月5日的一場分享會上表示，中國房地產(chǎn)目前處于調(diào)整期，會面臨流動性問題在內(nèi)的諸多挑戰(zhàn)，但我國有龐大的市場，近期相關(guān)政策的出臺也讓人信服我國房地產(chǎn)業(yè)可以克服困難。“相關(guān)政策的出臺是為了修復房地產(chǎn)市場，使之回到正常的選擇功能、競爭功能、激勵功能上。”萬通集團創(chuàng)始人馮侖在同一場分享會上認為，供給側(cè)與需求側(cè)出臺了諸多政策刺激市場需求，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)許多次級需求會延伸出來。房地產(chǎn)行業(yè)中的住宅領(lǐng)域雖然已經(jīng)進入“后開發(fā)時代”，會減速、減量、減價，但這并不能說明房地產(chǎn)行業(yè)不行了，因為除了住宅以外，還有許多可以開發(fā)的領(lǐng)域，包括商業(yè)辦公、酒店、物流倉儲、醫(yī)療健康、教育研發(fā)、政府物業(yè)等。在8月8日于海南舉行的2023博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國社會科學院大學城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系教授陳淮表示，解決房地產(chǎn)問題要實現(xiàn)大中小城市均衡發(fā)展，光靠北上廣深杭解決不了房地產(chǎn)供需不平衡的問題。但毫無疑問，房地產(chǎn)業(yè)仍將是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，中國式的現(xiàn)代化、高質(zhì)量的現(xiàn)代化還有很長的路可走。陳淮表示：“現(xiàn)在還需要一段不太短的時間休養(yǎng)生息，調(diào)整供求關(guān)系、轉(zhuǎn)變民眾信心，但是從長遠看，中國的房地產(chǎn)業(yè)道路仍然任重道遠和光輝燦爛。”同一論壇上，中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱表示，希望房地產(chǎn)業(yè)在下一輪2.0版本的城市群發(fā)展中得到進一步發(fā)展。