8月15日，國家統計局發布了2023年前7月份房地產開發投資數據。數據顯示，2023年前7月份，全國房地產開發投資為67717億元，同比下降8.5%，跌幅有所擴大。此外，連續4個月增速保持正值的商品房銷售額同比也出現下降，跌幅為1.5%，商品房銷售出現量價齊跌的狀態。

業內專家向《》記者表示，進入到8月份，房產市場低迷態勢并未改變，年內房地產開發投資難以扭轉下跌的趨勢。不過，同日，央行展開逆回購操作和中期借貸便利（MLF），后者利率較上期大幅下降15個基點達到2.5%，其或將帶動5年期以上LPR下行，進一步拉低房貸利率，對商品房銷售有利好效應。

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開發投資持續下探

進入到三季度后，房地產市場的主要數據指標依然沒有明顯好轉。國家統計局發布的數據顯示，2023年前7月份，全國房地產開發投資為67717億元，同比下降8.5%，這一指標的增速持續處于下跌狀態。對比來看，前7月份房地產開發投資水平已經跌至與2022年前9月份相差無幾。

具體到開竣工方面，國家統計發布的數據顯示，2023年前7月份，房地產開發企業房屋施工面積為799682萬平米，同比下降6.8%。其中，住宅施工面積為563026萬平米，下降7.1%。

此外，由于房企普遍投資意愿不強，房屋新開工面積跌幅較大。數據顯示，2023年前7月份，房屋新開工面積為56969萬平米，下降24.5%。其中，住宅新開工面積為41546萬平米，下降25.0%。

不過，在“保交樓”的持續發力下，房屋竣工面積仍處于同比增長的狀態。數據顯示，2023年前7月份，房屋竣工面積為38405萬平米，增長20.5%。其中，住宅竣工面積為27954萬平米，增長20.8%。

此前，住建部方面表示，自“保交樓”工作開展以來，各地加快項目建設交付，維護購房人合法權益，多措并舉，加快項目復工和建設交付。目前，保交樓專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。

商品房銷售額同比轉負

對于房地產市場而言，其當前面臨的問題之一便是“消費不足”，這一點在數據上得到了明確體現。國家統計局發布的數據顯示，2023年前7月份，商品房銷售面積為66563萬平米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。

而商品房銷售額為70450億元，下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。值得關注的是，這是自2023年2月份以來，商品房銷售額增速同比首次轉負。復盤來看，商品房銷售面積這一數值在進入2023年以來持續為負，除了前4月份有了明顯的回升之外，自5月份以來便持續下跌，且跌幅有擴大的態勢。

至于商品房銷售額，2023年前3月份，商品房銷售額同比增速回正，并在前4月份增速擴大在8.8%。隨后，這一數值也隨著商品房銷售面積的縮減而增速下跌，并在前7月份轉為負值。

這在一定程度上表明，7月份房地產的銷售數據不樂觀。諸葛數據研究中心監測到的數據顯示，2023年7月份重點監測的30城新房銷售面積為943.36萬平米，環比下降27.59%，同比下降28.25%，樓市繼續下探。而受到銷售走弱的影響，截至7月末，商品房待售面積為64564萬平米，同比增長17.9%。其中，住宅待售面積增長19.5%。

資金壓力大

隨著碧桂園官宣延期支付兩筆美元債的票息，房企的資金壓力再度被擺在桌面之上。國家統計局發布的數據顯示，2023年前7月份，房地產開發企業到位資金為78217億元，同比下降11.2%。其中，各項到位資金均處于下跌狀態。

具體來看，國內貸款為9732億元，下降11.5%；利用外資為30億元，下降43.0%；自籌資金為23916億元，下降23.0%；定金及預收款為27377億元，下降3.8%；個人按揭貸款為13950億元，下降1.0%。

盡管國家統計局連續多個統計期未發布土地銷售數據，但從市場端來看，由于“囊中羞澀”，近六成的百強房企在前7月份都沒有選擇補倉。克而瑞研究中心發布的數據顯示，2023年前7月份，TOP100房企的土地新增貨值、總價和建面百強的總額分別為116655億元、8270億元和7278萬平米，拿地金額百強房企的投資力度同比下降20%，投資力度的收縮幅度較6月份更加嚴重。

克而瑞方面認為，目前行業信心處在低位，盡管自2023年以來有一定的修復預期，但在供需兩端的制約之下，樓市復蘇動能趨緩，企業去化壓力仍然較大。如此背景之下，后續的政策顯得尤為重要。

8月15日，中國人民銀行開展2040億元公開市場逆回購操作和4010億元中期借貸便利（MLF）。值得關注的是，此次逆回購操作利率為1.8%，較前值下降10個基點，MLF操作利率則為2.5%，較前值下降15個基點。

一般而言，LPR與MLF的操作利率呈聯動狀態。因此，業內普遍認為，5年期以上的LPR有望下調，并進一步引導房貸利率下行。

針對后續房地產的走勢，中指研究院市場研究總監陳文靜對《》記者說：“8月份以來，房地產市場低迷態勢并未改變。不過，在中央及主管部門發聲之后，多個城市對樓市政策進行了優化，預計后續將有更多的城市加入到政策優化的隊伍中來，但政策釋放效應需要一定時間，短期內房地產調整態勢或延續。”

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