在一手樓市明顯成色不足的當下，7-8月份廣州二手樓市開始出現業主叫價松動的情況。部分業主一改前期強硬態度，出現8%-10%的議價空間，市面上優質筍盤時有出現。有受訪行業人士表示，這對于剛需型和置換型業主來說，眼下不失為“上車”的較好時機。

7月二手房成交環比降幅收窄，珠江新城交投氛圍好轉

廣州市房地產中介協會發布的數據顯示，2023年7月，廣州市二手住宅整體網簽（中介促成+自行交易）宗數和面積分別為8096宗和81.12萬平方米，環比小幅下降2.36%和2.81%，同比增長8.80%和13.04%。

(資料圖片僅供參考)

值得注意的是，盡管一二手房市場整體交易走勢一致，同樣自今年3月份成交激增過后面臨著“先揚后抑”的境遇，但下降幅度不盡相同。在一手住宅市場，7月廣州新房網簽5188宗，環比下跌12%，比去年同期成交下跌18%。而二手住宅的環比下降幅度則呈現遞減趨勢，4-7月廣州市二手住宅網簽宗數環比下降幅度分別為18.10%、12.65%、5.46%和2.36%。

隨著近期多項利好消息頻出，樓市成交隨之改善。作為二手房市場風向標的珠江新城，片區內的明星樓盤看房量明顯增多。例如，保利心語花園、中海花城灣、嘉裕公館等樓盤近30天的帶看量均超過400人次。

記者根據多個二手房交易平臺數據不完全統計，珠江新城在過去的7月里共成交25套二手房，成交總價突破千萬元級別的有10套。進入8月，珠江新城單是上半月的二手房成交量就達到27套，有15套房源成交總價超千萬元。從成交單價和產品面積來看，整體成交價為5.26萬-20.44萬元/平方米，面積超過100平方米的房源有14套。

對此，合富研究院高級分析師梁燕明表示，珠江新城當前的交投氛圍有明顯好轉，該片區8月上半月的二手房成交量已經與7月相當，大部分的成交個案集中落在兩至三戶型房源上，預計本月的整體表現好于上個月。“不排除是部分業主優化家庭房屋資產，在換掉手中優質度較低的物業后，重新選擇回到珠江新城置業，這些業主多數仍以片區內的物業升級為主。”

不同片區行情分化，優質小區盤源市場熱度仍堅挺

從區域來看，越秀、南沙、黃埔三區二手房成交量出現不同幅度上漲，7月分別成交832宗、336宗、391宗，環比分別上漲5.9%、5.0%、6.3%。荔灣、白云、從化三區成交跌幅明顯，當月分別成交673宗、794宗、314宗，環比分別下降10.7%、8.1%、9.8%。番禺區則以1150宗的成交量奪得全市榜首，其中鐘村、洛溪兩個板塊憑借著交通、生活配套等優勢吸引不少剛需客戶群。

中原地產研發部研究經理熊小洪告訴記者，越秀區的學位房源較多，適逢樓市交易淡季，業主的叫價心態沒有前期強硬，而買方多以剛需型業主為主，往往會選擇在這一時期入場。至于南沙、黃埔兩區在過去一個月里開盤推新力度較少，部分買家自然而然轉移到二手房市場。

梁燕明指出，相較于全市而言，南沙、黃埔兩區在二手房市場的月成交量相對較少，近兩個月基本保持在300多套。這兩個區域二手市場競爭較為激烈，尤其是剛需戶型市場上。二手房業主掛牌的房子，不僅要與同時期的二手房源競爭，還會面臨著一手房市場不斷增多的剛需項目帶來的挑戰。對于這些業主來說，能夠成交的房源都是讓價幅度比較大的。

雖然整體二手房市場有所降溫，但局部片區的個別小區仍保持著較高的市場熱度。記者梳理廣州市房地產中介協會發布的近三個月網簽宗數前10的二手小區發現，這些小區成交均價在2萬-8萬元/㎡之間，成交周期在1個月左右。具體來看，位于白云大道北板塊的嶺南新世界近三個月成交109套，成交均價為43041元/平方米，7月網簽宗數環比增長44.83%。海珠區的金碧花園也常駐榜單前三，該小區近三個月成交100套，成交均價為42637元/平方米，7月網簽宗數環比增長達到35.71%。天河公園板塊的華景新城成交均價較高，為59070元/平方米，近三個月也成交了47套。

業主心態有所松動，普遍有8%-10%議價空間

今年以來，廣州二手房市場放盤量持續上升，目前全市的二手房掛牌量超過13萬套。當記者近期以置業者身份咨詢行情時，來自不同片區的多名房產中介均表示，在各種利好消息刺激下市場人氣正逐漸恢復，部分房源仍有一定讓價幅度，適合剛需型和置換型業主“上車”。

以嶺南新世界的一套建筑面積約110平方米的三房兩廳戶型為例，該房源自2021年底掛牌以來，掛牌總價從568萬元一路降至今年8月份的488萬元。在最近兩個月時間里，房源讓價幅度就有10萬元。一名熟悉該房源的中介人員表示，現在業主心態有所松動，愿意讓價成交。

廣州中原研究發展部的觀點認為，受目前市場去化緩慢的影響，業主對后市預期不樂觀，不少優質盤源議價空間基本能達10%左右，目前市面上涌現了不少優質筍盤。若后市調控利好出臺刺激，有望修復客戶入市信心，加快剛需、改善需求釋出，月度成交量或有望重回9000套以上水平，二手住宅網簽均價也將持續維穩。

梁燕明同樣持相似觀點。她認為，目前二手市場的平均議價空間達到8%以上，已經超過了去年底的最大議價空間（約7%左右）幅度，對于買家入市有著較好的推動作用。今年以來，二手房放盤量持續增多，反映了業主出貨積極性，但也面臨著結構性問題即大部分房源以“老破小”居多，業主出手較難。待到后續具體政策如住房換購稅費減免落地后，或能釋放到一部分的購買力回到二手房市場。

記者 梁茹欣

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