8月20日，央行官網發布消息稱，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會于8月18日聯合召開電視會議，學習貫徹中央決策部署，研究落實金融支持實體經濟發展和防范化解金融風險有關工作。其中提到，調整優化房地產信貸政策，繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。

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業內專家向《》記者表示，本次會議部分內容對于房地產相關政策的落地具有積極引導的意義。結合MLF超預期下調，新增房貸利率或將再次迎來較大幅度下調，同時推測首付比例也將得到調低。并著重指出，存量房貸利率的調整是核心內容。

調整優化房地產信貸政策

會議回顧了金融部門支持實體經濟發展的相關數據，稱今年1—7月，新增人民幣貸款16.1萬億元，同比多增1.67萬億元，廣義貨幣供應量（M2）、社會融資規模、人民幣貸款余額保持較快增長。并表示社會融資成本繼續下降，今年1—7月企業貸款利率為3.94%，同比下降0.35個百分點。

會議指出，金融部門應當繼續落實好穩健貨幣政策精準有力的要求，用好政策空間、找準發力方向，不斷推動經濟運行持續好轉、內生動力持續增強、社會預期持續改善、風險隱患持續化解。

同時，會議強調，主要金融機構要主動擔當作為，加大貸款投放力度，國有大行要繼續發揮支柱作用。積極推動城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設。調整優化房地產信貸政策。要繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。

會議還要求，金融部門統籌協調金融支持地方債務風險化解工作，豐富防范化解債務風險的工具和手段，強化風險監測、評估和防控機制，推動重點地區風險處置，牢牢守住不發生系統性風險的底線。

房地產業作為國民經濟的支柱產業，金融相關支持備受關注。業內多方向記者表示，此次會議雖然并未十分具體地指向房地產，但是結合近期的政策動向，對于房地產發展具有非常大的指導意義。其中，易居研究院研究總監嚴躍進指出，本次會議對下半年穩經濟、穩內需、穩消費等方面具有積極意義。特別是，會議提到要對房地產信貸政策調整優化，備受關注的購房首付比例、房貸利率等方面的政策可能會加速落地。同時，嚴躍進認為此次三個部門一起聯合召開會議，并提及“統籌”，對各部門協作具有啟發意義。

城中村改造方面，嚴躍進表示，城中村在非傳統房地產領域中，將是今后信貸投放的重點之一，相關金融支持肯定還是會持續加大。承接城中村拆除、重建方面業務的開發商可能有比較高的融資需求。目前，城中村改造涉及的融資需求規模已經超過百億元。

近期，房地產相關金融支持政策正在持續釋放出。繼6月份MLF下調10個基點以后，8月15日，中國人民銀行開展2040億元公開市場逆回購操作和4010億元中期借貸便利(MLF)操作，逆回購操作和MLF操作的中標利率分別較此前下降10個基點和15個基點，大幅超出市場預期。6月、8月公開市場逆回購操作和中期借貸便利中標利率分別合計下行20個和25個基點。業內紛紛據此推測，增量房貸利率或將再次獲得下調。

同時，8月17日，央行發布《2023年第二季度中國貨幣政策執行報告》，指出將發揮政策利率引導作用，推動企業融資和居民信貸成本穩中有降。繼續落實首套房貸利率政策動態調整機制。將延期房地產“金融16條”有關政策適用期限，并推動房企紓困專項再貸款和租賃住房貸款支持計劃落地生效。

“存量房貸利率的調整是核心”

整體看來，房地產政策內容持續保持寬松，政策力度越來越大。2023年上半年，隨著信貸供應的井噴，一、二線城市樓市有所企穩，出現了小陽春，但是回暖力度有限。房地產市場相關數據仍然不容樂觀。統計局數據顯示，今年1—7月份，全國房地產開發投資67717億元，同比下降8.5%；商品房銷售額70450億元，下降1.5%。房地產開發企業到位資金78217億元，同比下降11.2%。業內多方對房地產市場依然期待更多有利政策出臺和落地。

不少業內人士向記者表示，目前房地產市場還存在較大的發展問題。中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，目前，大家對房企經營和交付能力存有疑慮，房地產市場信心相關問題亟待解決。中原地產首席分析師張大偉也認為，目前房地產行業面對的并非是簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭都存在壓力。當下房地產市場邊際繼續轉弱，多數城市銷售面積環比延續下降態勢，很多房企暴雷影響了購房者的安全感，市場信心不足，所以使得很多寬松政策對于市場的作用低于預期，特別是一線城市的公積金政策相對覆蓋面太小，難以拉動改善需求。

對于房地產相關問題的解決，張大偉表示，央行作為房地產政策主要制定部門最近已經多次就房地產信貸政策等開會討論，但實際落地政策并不多。涉及房地產的信貸政策，目前首先必須要加快出臺，否則市場期待落空后，很可能再次明顯下調。當下市場除了一線城市和少數二線城市，寬松政策已經出無可出。政策方向主要可能從一、二線城市的改善需求認定標準調整開始，針對二套房的政策應該加快寬松。

據記者了解，目前，增量房貸利率，全國多個城市已經下調到3.7%左右，但是存量房貸利率雖然隨著LPR利率的下調也在往下降，但是還是處在4.2%以上的水平，仍然比增量房貸利率高出約50個基點。陳晟向記者指出，問題的解決主要涉及房地產首付比例、房貸利率的調整。而房貸利率調整的核心是存量房貸利率的調整。同時關鍵城市“認房不認貸”政策也應該加速落實，時間拖得太久可能會產生不利的效果。

同時，陳晟還表示，短期內主要靠需求端強有力政策的有效執行。相關政策除了在房貸利率、首付比例方面發力，也應當注重房企的信用的穩定，也可以考慮引入交房保險制度。長遠看，應當注重居民收入預期的轉換，從供給端加強房企交付、運營、拿地等方面的能力，推動整個房地產行業從過去“三高”的發展模式，轉變為以客戶服務為中心的新發展模式。

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