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盡管東方雨虹(行情002271,診股)對外宣稱“不涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”，但這家“防水一哥“卻在瘋狂“刷臉”北京土拍。

6月16日，北京正在進(jìn)行本月的第三次土拍，網(wǎng)傳的報(bào)名表中又出現(xiàn)了東方雨虹的身影，它攜手海門海泰報(bào)名了經(jīng)開區(qū)X47R地塊，這宗地起拍價(jià)68.8億元，僅保證金便高達(dá)13.8億元，出手頗為闊綽。

這是東方雨虹6月以來第三次出現(xiàn)在北京土拍市場，盡管至今尚未有所斬獲，但其似乎愈挫愈勇。連續(xù)參戰(zhàn)讓外界驚嘆于它的資金實(shí)力，也令大家好奇，這家“防水一哥”是否真的要涉足房地產(chǎn)開發(fā)。更有網(wǎng)友戲言，東方雨虹涉足房地產(chǎn)的底氣在于“不漏水”。

激進(jìn)搶地

過去的二十多年里，東方雨虹一直以供應(yīng)商的身份與房地產(chǎn)連接在一起，其更為外界熟知的標(biāo)簽是防水建材，甚至被稱作是行業(yè)“一哥”。近兩年，房地產(chǎn)市場格局生變，行業(yè)出清，這位“一哥”開始躍躍欲試，想要趁機(jī)擴(kuò)展業(yè)務(wù)版圖。

苗頭最早出現(xiàn)在2020年。

當(dāng)年8月，奧園以約8.47億元的價(jià)格競得了一宗位于廣州市增城區(qū)中新鎮(zhèn)的宅地，后被命名為奧園中新城市(行情300778,診股)天地（即“奧園新譽(yù)府”）。按計(jì)劃，這里將會被打造為廣州東首個(gè)“總部經(jīng)濟(jì)TOD”項(xiàng)目，是一個(gè)集總部經(jīng)濟(jì)辦公、大型購物中心、主題商業(yè)步行街、高端住宅、文化休閑于一體的城市商業(yè)綜合體標(biāo)桿。

該項(xiàng)目還有一個(gè)占股20%的合作方——東方雨虹。奧園中新城市天地舉行啟動儀式的時(shí)候，東方雨虹執(zhí)行董事楊浩成還去了現(xiàn)場，當(dāng)時(shí)的報(bào)道透露出一個(gè)信息：東方雨虹要在這里設(shè)立華南總部基地。

只是隨著奧園債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，這個(gè)項(xiàng)目開始走向爛尾。有熟悉該項(xiàng)目的業(yè)主曾向《國際金融報(bào)》記者表示，奧園中新城市天地的商業(yè)部分已經(jīng)暫停開發(fā)建設(shè)，如今重點(diǎn)在住宅部分的保交樓，因開發(fā)貸原因抵押銀行而暫無法網(wǎng)簽的部分底商已經(jīng)開啟商鋪置換流程。

或是由于上述項(xiàng)目推進(jìn)受阻，2021年4月，東方雨虹通過旗下全資子公司廣州東方雨虹置業(yè)以約1.12億元的價(jià)格摘下了花都區(qū)的一宗商住地塊。根據(jù)公開信息，該項(xiàng)目在今年6月7日舉行開工奠基儀式，計(jì)劃建設(shè)為集甲級寫字樓、高端居住、金融服務(wù)、科研、休閑和餐飲等多功能生態(tài)于一體的城市綜合體，總投資3億元。

2023年，積攢了經(jīng)驗(yàn)后的東方雨虹開始將目光瞄準(zhǔn)北京市場。

6月1日，北京迎來當(dāng)月的首場土拍，4宗宅地共吸引了48家主體單位參拍，合計(jì)成交95.2億元，平均溢價(jià)10.1%。從流出的報(bào)名表看，東方雨虹報(bào)名了順義新城第19街區(qū)19-69地塊以及順義新城第20街區(qū)6001地塊，起始價(jià)分別為14.4億元、15.05億元，競爭十分火熱，在搖號環(huán)節(jié)被幸運(yùn)兒福建雄旺、中能建收入囊中。

同月14日，北京進(jìn)行第二場土拍。

東方雨虹攜手海門海泰再戰(zhàn)，報(bào)名了位于海淀區(qū)的兩宗地，即雙新村003號、004號地塊，可惜再度抱憾而歸。

為何下場

可喜的利潤空間、優(yōu)化后的參拍規(guī)則是促使其押注北京土拍市場的主要原因。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪在采訪中向《國際金融報(bào)》記者表示，今年以來，多城樓市復(fù)蘇緩慢，導(dǎo)致開發(fā)商調(diào)整布局，更加青睞北京這類具備穩(wěn)健樓市特征的城市；另一方面，北京個(gè)別地塊拍地規(guī)則收緊，禁止多“馬甲”搖號適度降低了老面孔的重復(fù)進(jìn)場，加大了新面孔的入市機(jī)會。

據(jù)悉，4月北京市規(guī)劃和自然資源委員會將部分地塊掛牌文件中對競買人資格的要求由“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競買”，調(diào)整為“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競買同一宗地；聯(lián)合競買的，同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個(gè)聯(lián)合體參與同一宗地競買”。規(guī)則優(yōu)化后，以往霸屏的“中建系”在近期幾次土拍中明顯不及以往激進(jìn)。

還有一個(gè)隱形福利是，北京土拍市場近期取消了“土地成交后，不得以任何直接或間接形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關(guān)聯(lián)方”的限制條款，這就意味著，拿到地后，若企業(yè)存在不具備開發(fā)能力或資金受限情況，可以引入其他合作方，操作空間更大。

這給了其他玩家更多機(jī)會。

在6月的三場土拍中，報(bào)名表出現(xiàn)了不少從未出現(xiàn)在北京市場的房企，如石家莊創(chuàng)世紀(jì)(行情300083,診股)、剛成立沒幾天的太原萃豐、福建雄旺等。它們的出現(xiàn)打亂了北京土地市場的競拍格局，也為市場賦予了更多活力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾分析，政府對土地進(jìn)行限價(jià)，為競得企業(yè)創(chuàng)造出巨大的利潤空間，也是導(dǎo)致北京土拍市場火熱的重要原因。

以石家莊創(chuàng)世紀(jì)為例，其于6月14日摘下順義新城第2街區(qū)地塊，該宗地樓面價(jià)約2.32萬/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)為4.6萬元/平方米；再如6月1日被福建雄旺摘下的順義新城第19街區(qū)19-69地塊，這宗地樓面價(jià)2.91萬元/平方米，期房銷售指導(dǎo)價(jià)5.8萬元/平方米，現(xiàn)房6萬元/平方米。

資金承壓

據(jù)市場消息，《國際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)截至目前，東方雨虹6月份在北京市場已經(jīng)報(bào)名了5宗地，起拍價(jià)合計(jì)184.25億元，保證金合計(jì)37億元。雖然其中有3宗是聯(lián)合報(bào)名，但于東方雨虹而言，資金壓力依然不小。

制表：吳典

截至2023年一季度，東方雨虹擁有賬面貨幣資金約50.52億元，較年初減少52.07%，變動原因是經(jīng)營規(guī)模增長導(dǎo)致經(jīng)營性支出增加及償還銀行借款；同期短期借款約41.67億元，另有規(guī)模約5.27億元的一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債。

以此來看，東方雨虹的現(xiàn)有資金并不算充裕。

據(jù)悉，該公司的收入主要來自防水材料銷售、防水工程施工、其他收入及材料銷售四個(gè)業(yè)務(wù)條線，其中貢獻(xiàn)度最高的為防水材料銷售業(yè)務(wù)。

2022年，受下游需求疲軟影響，東方雨虹實(shí)現(xiàn)營收312.14億元，同比下滑2.26%，其中76.83%、239.81億元來自防水材料銷售業(yè)務(wù)，14.11%來自防水工程施工業(yè)務(wù)；對應(yīng)歸母凈利潤則同比下降了49.57%，為21.2億元，創(chuàng)下了三年來最低水平；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為6.54億元，同比降幅更是高達(dá)84.11%。

對于經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大幅下降的原因，東方雨虹直言是由于銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金減少所致。

去年，公司加大了銷售費(fèi)用的投入，這部分支出較2021年增長19.84%至26.58億元，但并未取得成效，其當(dāng)期來自防水材料銷售業(yè)務(wù)的收入同比下降了5.91%。同時(shí)，由于管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營業(yè)成本等增長，一定程度上對沖了公司利潤水平。

數(shù)據(jù)顯示，去年，東方雨虹整體毛利率下降4.76個(gè)百分點(diǎn)至25.77%，其中防水材料銷售業(yè)務(wù)的毛利率下降了4.68個(gè)百分點(diǎn)，防水工程施工則下降了4.85個(gè)百分點(diǎn)，同期凈利率跌破10%，達(dá)到6.78%。

面對全面下滑的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，市場好奇，東方雨虹此刻斥巨資進(jìn)京拿地是否是一個(gè)好時(shí)機(jī)？

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