1 商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)同比走勢(shì)平穩(wěn) 住宅市場(chǎng)持續(xù)改善

1—10月，商品房銷(xiāo)售面積111179萬(wàn)平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降25.5%。商品房銷(xiāo)售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.2%。

1-10月份，新建商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售面積和金額同比走勢(shì)平穩(wěn)，與上月基本持平。銷(xiāo)售面積跌幅有微小擴(kuò)大，但細(xì)分物業(yè)類(lèi)型看，主要受辦公和商業(yè)拖累，住宅市場(chǎng)兩項(xiàng)指標(biāo)仍在持續(xù)改善。從全年看，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)有驚喜出現(xiàn)。前10個(gè)月銷(xiāo)售面積是11.1億平方米，全年預(yù)計(jì)在14億平方米左右，同比回落21個(gè)百分點(diǎn)。

(資料圖片)

今年行業(yè)表現(xiàn)低迷，中央和地方頻頻出臺(tái)政策積極推動(dòng)銷(xiāo)售回暖和阻斷信用風(fēng)險(xiǎn)傳染。11月交易商協(xié)表示支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資；央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布16條金融措施全方位支持房地產(chǎn)復(fù)蘇，又聯(lián)合住建部提出向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。金融系統(tǒng)全力救市，其背后的原因是看到了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于行業(yè)前景而言，這種力度的救市，可以起到穩(wěn)定基本盤(pán)的作用，但顯然沒(méi)有帶來(lái)整體反轉(zhuǎn)的可能。

當(dāng)前，民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)暴雷的進(jìn)程還在持續(xù)，但部分優(yōu)秀民企應(yīng)該可以穩(wěn)住。央企和國(guó)企抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)是事實(shí)，但應(yīng)明確，這種抗風(fēng)險(xiǎn)能力是來(lái)自于外部輸血而非內(nèi)部造血。這種能力的提升是以效率損失和資源錯(cuò)配為代價(jià)的。最終解決房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題，還要依靠民營(yíng)企業(yè)的重新崛起。央國(guó)企可以更多介入非市場(chǎng)化的政府主導(dǎo)的住房保障工作。

單月數(shù)據(jù)來(lái)看，10月銷(xiāo)售面積9757萬(wàn)平方米，較上月減少27.9%，同比減少23.2%；銷(xiāo)售金額9452億元，環(huán)比減少30.0%，同比減少23.7%。四季度銷(xiāo)售發(fā)力主要在12月，10月兩項(xiàng)指標(biāo)同比走勢(shì)回落在預(yù)期之中。

分類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售看，住宅市場(chǎng)持續(xù)改善，兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅持續(xù)收窄；辦公樓兩項(xiàng)指標(biāo)保持上漲，到漲幅收窄；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積由漲轉(zhuǎn)跌，銷(xiāo)售金額跌幅持續(xù)擴(kuò)大。從各地區(qū)銷(xiāo)售情況看，商品房銷(xiāo)售面積和金額同比繼續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)域，東北地區(qū)跌幅最大；東部地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)改善，跌幅再收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)，中部、東北地區(qū)跌幅小幅波動(dòng)，較上月略有擴(kuò)大，西部地區(qū)跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。東部地區(qū)銷(xiāo)售面積及金額占全國(guó)比重分別為41.3%、57.9%，份額較上月基本持平。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同環(huán)比跌幅再次擴(kuò)大

1—10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。

1-10月全國(guó)房地產(chǎn)投資仍處于探底下行階段，跌幅較上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，且下跌幅度再次擴(kuò)大（9月跌幅較8月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)）。土地購(gòu)置面積和新開(kāi)工規(guī)模已出現(xiàn)微弱“筑底”跡象，但難以快速扭轉(zhuǎn)投資下行趨勢(shì)。當(dāng)前金融系統(tǒng)多措并舉改善房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈問(wèn)題，有助于增強(qiáng)企業(yè)投資信心、激發(fā)企業(yè)投資活力。得到更多政策支持的企業(yè)預(yù)計(jì)將首先穩(wěn)定企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)保交樓、促回款的基本目標(biāo)，資金實(shí)現(xiàn)正循環(huán)后會(huì)積極增加土地儲(chǔ)備和開(kāi)工，把握機(jī)會(huì)提升市場(chǎng)份額和盈利能力。

月度數(shù)據(jù)方面，10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10386億元，較上月減少18.5%，同比減少16.0%，同比跌幅再次擴(kuò)大，為今年單月最大跌幅。投資、銷(xiāo)售的負(fù)增長(zhǎng)反映到宏觀經(jīng)濟(jì)層面，房地產(chǎn)業(yè)增加值（當(dāng)季值）已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)，前三季度累計(jì)跌幅為4.4%，超過(guò)受疫情影響最直接的住宿和餐飲業(yè)（同比下降0.7%）。房地產(chǎn)業(yè)從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Γ蔀橥侠劢?jīng)濟(jì)的因素，當(dāng)前穩(wěn)樓市是經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的關(guān)鍵點(diǎn)。

從物業(yè)類(lèi)別投資上看，各物業(yè)類(lèi)型跌幅均較上月擴(kuò)大，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資跌速最快、跌幅最大。住宅投資占總投資比重為75.9%，與上月持平。從地區(qū)來(lái)看，各區(qū)域投資跌幅均較上有不同程度擴(kuò)大，東部地區(qū)下調(diào)幅度相對(duì)更小；同比數(shù)據(jù)來(lái)看，中部和東部地區(qū)同比跌幅相對(duì)較小，東北地區(qū)跌幅最大。投資規(guī)模上，東部地區(qū)高于其他三區(qū)域的總和，占總投資比重為54.2%，較上月增加0.2個(gè)百分點(diǎn)。

3 房屋新開(kāi)工面積跌勢(shì)放緩 10月同比跌幅減小

1—10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積103722萬(wàn)平方米，下降37.8%。其中，住宅新開(kāi)工面積75934萬(wàn)平方米，下降38.5%；辦公樓新開(kāi)工面積2682萬(wàn)平方米，下降35.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工7068萬(wàn)平方米，下降40.5%。

1—10月，房屋新開(kāi)工規(guī)模同比跌勢(shì)略有放緩，主要受10月單月數(shù)據(jù)影響，10月全國(guó)商品房新開(kāi)工面積8955萬(wàn)平方米，規(guī)模上雖不及9月，但同比跌幅較上月收窄9.3分百分點(diǎn)，是4月份以來(lái)出現(xiàn)的明顯改善跡象，不過(guò)這種增速的變化更多受到去年基數(shù)的影響。從單月新開(kāi)工絕對(duì)面積看，情況并未明顯改善，企業(yè)投資和開(kāi)工的信心嚴(yán)重不足。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)外部發(fā)展環(huán)境，包括政策環(huán)境、金融環(huán)境所有改善，但疫情造成的經(jīng)濟(jì)遲滯、物流受阻、商業(yè)凋敝、預(yù)期悲觀等還有待發(fā)生變化。受部分企業(yè)資金壓力有所緩解、疫情防控措施減輕恢復(fù)建設(shè)活動(dòng)影響，未來(lái)幾個(gè)月新開(kāi)工有望出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。整體來(lái)看政策面對(duì)企業(yè)融資支持是保障項(xiàng)目施工和交付，新開(kāi)工難以明顯反彈，短期仍面臨下行壓力。

4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金跌勢(shì)放緩

1—10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款14786億元，下降26.6%；利用外資62億元，下降13.5%；自籌資金44856億元，下降14.8%；定金及預(yù)收款41041億元，下降33.8%；個(gè)人按揭貸款20150億元，下降24.5%。

1—10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比走勢(shì)基本保持平穩(wěn)。在企業(yè)各項(xiàng)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款和定金及預(yù)售款跌幅收窄，分別較1-9月收窄0.6個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，較1-9月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。各項(xiàng)資金來(lái)源占比情況與上月相比變動(dòng)不大，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的48.8%，自籌資金占比35.7%。銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力緩解能力有限，除了銷(xiāo)售回款更多還是要依靠多渠道籌集資金，目前融資難問(wèn)題仍然突出。央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的16條金融措施，提出的保函置換監(jiān)管資金，本質(zhì)上都是增加開(kāi)發(fā)企業(yè)的流動(dòng)性。這是一條正確的道路，扼住房企脖子的手松開(kāi)了一些，目的是不掐死。但這些政策明顯受益者仍然是優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，部分中小民企將會(huì)隨著融資環(huán)境逐步改善加速出清。

5 土地市場(chǎng)繼續(xù)大幅下跌

1—10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積7432萬(wàn)平方米，比上年下降53.0%；土地成交價(jià)款6061億元，下降46.9%；土地成交均價(jià)8155元/平方米，上漲13.1%。

1-10月，土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)跌幅基本與上月持平，不再明顯擴(kuò)大，但兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅仍處歷史最低位。土地單價(jià)漲幅也相應(yīng)放緩，同比漲幅較上月收窄1.0個(gè)百分點(diǎn)。在銷(xiāo)售和融資影響下，企業(yè)拿地意愿不足，土地市場(chǎng)回暖乏力。10月以來(lái)，不少地方政府開(kāi)始“因城施策”對(duì)集中供地模式作出調(diào)整，增加集中供地次數(shù)，逐漸向“預(yù)申請(qǐng)+少量多次”模式轉(zhuǎn)變。同時(shí)為提高企業(yè)拿地積極性，采取優(yōu)化地價(jià)款支付節(jié)奏，暫停競(jìng)配建，降低拿地成本等措施。10月財(cái)政部印發(fā)通知，嚴(yán)禁地方通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入。該政策對(duì)地方城投和國(guó)資拿地形成一定限制，未來(lái)與民營(yíng)房企聯(lián)合拿地將成為趨勢(shì)。

6 商品房待售面積有所增加

10月末，商品房待售面積54734萬(wàn)平方米，比上月末增加401萬(wàn)平方米。其中，住宅增加174萬(wàn)平方米，辦公樓增加66萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加29萬(wàn)平方米。

今年以來(lái)商品房庫(kù)存逐月減少，本月首次出現(xiàn)小幅增加，各物業(yè)類(lèi)型均較上月有所增加。在“保交樓”政策監(jiān)管下，部分未售項(xiàng)目竣工規(guī)模也有一定增長(zhǎng)。較去年同期相比主要增長(zhǎng)點(diǎn)為住宅待售面積，同比上漲16.6%，漲幅較上月提高1.0個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房持續(xù)下跌，同比減少3.6%。

關(guān)鍵詞： 中房研協(xié)