今日（3月1日）下午，市場形勢及企業研究成果分享會如期舉行，此次分享會以“樓市信心正在回歸，‘小陽春’會如期而至嗎？”為主題，會上來自的專家們對2023年1-2月房地產市場形勢與趨勢、房企業績表現、土地市場情況做出總結并分享觀點。(往期分享會回顧請見文末)

(資料圖片僅供參考)

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一、最新房地產市場形勢分析

1.房價：出現積極信號。2023年2月百城新房價格環比持平，結束“7連跌”，二手房價格環比跌幅明顯收窄。新房和二手房價格環比下跌城市數量分別減少至45個和68個。核心一二線城市房價表現穩健，三四線城市房價延續跌勢。

2.租賃：進入傳統旺季。2月50城住宅平均租金環比止跌轉漲。

3.銷售：核心城市市場活躍度提升，整體市場仍待恢復。北京、杭州、成都等城市市場活躍度提升，帶動重點城市周度成交規模逐步回升，重點10城二手住宅周度成交規模已達近年來高位水平。2023年2月，重點100城新建商品住宅成交面積環比、同比增長均接近50%，主要受春節造成的低基數影響。1-2月重點100城新建商品住宅月均銷售面積同比基本持平，絕對規模仍處2016年來低位水平，整體市場成交表現仍相對平淡。

4.供應：恢復速度相對較慢。2023年2月房企推盤積極性仍較弱，1-2月重點50城供應規模同比下降12.5%。

二、近期政策分析及市場展望

1.政策分析：中央政策持續支持，防風險仍是今年行業主題；不動產私募投資基金試點工作啟動，房企再獲融資新渠道；“金融支持租賃市場17條”征求意見稿公布，相關信貸政策既支持了租賃住房的投資，也有利于當前房地產市場庫存的去化。

2.政策趨勢：全國“兩會”后供需兩端政策支持力度有望加大，核心一二線城市可能通過“因區施策”的方式優化調控。

3.市場展望：隨著供需兩端政策協同發力，疊加宏觀經濟修復預期增強，樓市信心有可能會進一步回歸，熱點城市的回暖趨勢可能會進一步延續，3月份有望出現“小陽春”行情。房地產市場整體的恢復有賴于宏觀經濟的修復，有賴于居民就業和收入預期的改善，市場整體恢復仍需時間。

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企業事業部研究主管王琳：1-2月房企經營業績解讀

2023年1-2月，TOP100房企銷總額為9841.1億元，同比下降4.8%，較去年同期降幅大幅收窄29.2個百分點。其中TOP100房企2月單月銷售額環比上升35.1%，同比上升28.5%，實現雙增長。1月以來，政策保持較大寬松力度，部分二線城市利好政策繼續較大釋放，同時，剛需及改善產品入市發力，加之人們購房預期有一定上升，綜合致銷售額較大提升。TOP100房企權益銷售額為7021.8億元，權益銷售面積為4387.0萬平方米，同比分別下降9.5% %和22.1%，降幅持續收窄。預計3月銷售額同比將會持續正增長。

一、 競爭格局：各陣營房企銷售額增速均繼續下滑，但下滑幅度均有大幅減小

2023年1-2月，TOP10房企銷售額均值為405.5億元，較上年下降0.2%；TOP11-30房企銷售額均值為141.4億元，較上年下降1.6%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為65.4億元和33.0億元，同比分別下降18.5%和6.0%。綜合來看，TOP10房企仍以央國企及部分優秀民營企業為主，具有較強韌性，銷售端回升最快，同比幾乎回正；TOP11-30企業緊抓政策端利好和購房預期上升，加速推盤銷售，銷售額亦有明顯提升。

二、數量：企業數量變動較小

2023年1-2月，百億以上陣營26家，較去年同期減少4家，為四個陣營中數量減少最多陣營，銷售額均值251.2億元。第二陣營（50-100億）企業26家，較去年同期持平，銷售額均值67.6億元。第三陣營（30-50億）企業22家，較去年同期減少2家，銷售額均值41.0億元。第四陣營（30億以下）企業為26家，較去年同期增加6家，銷售額均值24.8億元。

三、私募基金：不動產私募投資基金試點擴大到商業不動產領域，促房地產市場盤活存量。

2月20日，中國證券投資基金業協會發布了《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》，對不動產私募投資基金投資范圍、管理人要求、適格投資者、防范風險等做出了詳細規定。從投資機構角度來看，不動產私募投資基金試點正式擴大到商業不動產領域，在投資對象、投資結構等方面豐富了私募基金的運作范圍。從房企角度來看，私募基金入場將有助于房企盤活存量資產，增加融資渠道，支持房地產市場紓困。房企有大量商業地產存量，引進私募基金，將有助于這些資產盤活，加快回款，增強現金流能力，支持房地產市場紓困。從社會效益來看，不動產私募投資基金可以為社會投資機構及居民增加新的投資渠道，也為推動行業新發展模式貢獻力量。

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土地市場研究負責人張凱：2023年2月土地市場總結與近期市場變化解析

一、2023年土地財政壓力加劇

今年是土地出讓金繳清周期最長為一年：2021年下半年土拍開始遇冷，為鼓勵參拍，各地土地出讓金繳清周期延至2022年，因此2022年土地出讓金收入壓力不大。2022年土拍熱度進一步下滑，各地土地出讓金繳清周期延至2023年

二、重點城市供地發生變化

1、北京轉為“多頻少量”常態化供地

2月17日，北京市規劃和自然資源委員會在網站發布了“2023年第一輪擬供應商品住宅用地清單”，共涉及23宗地，擬出讓時間段為2月16日至5月16日。

2、南京供地質優量減

南京公布第一輪土拍宅地清單，所有地塊3月17日集中出讓，供地明顯縮量：2022年一批次供應19宗，規劃建面91.25萬㎡，2023年一批次供應11宗，規劃建面145.23萬㎡。

3、廣州供地集中核心區

廣州公布第一輪土拍宅地清單，供地明顯縮量：2022年一批次供應18宗，規劃建面276.45萬㎡，2023年一批次供應8宗，規劃建面164.99萬㎡。供地聚焦核心區，推出樓面均價上升3000元/㎡。

三、土地市場四大變化

2023前兩月土拍市場整體熱度保持高位，體現出四大變化：一是民企表現積極，杭州一批次民企拿地金額占比上升，達40%；二是商品宅地供應“雙軌制”，核心區降容提質，郊區降價同時降低剛需門檻；三是城投市場化，城投債壓力疊加財政部126號文，城投拿地行為市場化，向高能級城市聚焦；四是“城投+代建”模式，在寧波、天津、無錫等城市土拍中均有所體現，溢價能力是該模式的核心

關鍵詞： 如期而至